如果房价下跌 人民币贬值还是升值

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(未特别注明，均为谭浩军原创)

在楼市的敏感时期，会有很多观点、言论和发言，各种假设会相继出现。目前，有些人假设如果房价下跌一半，人民币会贬值还是升值？

在这个话题上，听起来有点难以启齿，但这是一个现实的问题。因为，在很多人眼里，房价也与人民币汇率密切相关。如果房价下跌一半，会影响人民币汇率吗？在我看来，如果房价突然下跌一半，可以说对人民币汇率的影响不大。因为，在那个时候，外资不可能快速进入。原因是外资也担心市场、风险和事故。没有外国投资，特别是如果游资不感兴趣，就不可能影响人民币汇率。与此同时，热钱不会大量流出。我们应该知道，在房价大幅下跌之前，外资很难撤离，这是很久以前就准备好的。在一定程度上，房价的大幅下跌可能与外资的撤出密切相关。这一方面在前几年已经得到反映。例如，从2017年到2018年，房价出现了短期大幅下跌，深圳和其他地方也出现了供应削减。从人民币汇率的角度来看，它根本没有改变。

但是，房价的快速下跌不会对人民币汇率产生影响，这并不意味着房价会继续有规律地下跌，如果下跌超过一半也不会对人民币汇率产生影响。我们应该知道，如果房价持续有序下跌，可能会出现外资，特别是热钱进入中国市场投机的现象。因为，这种正规的经营受到外资的重视并愿意投资。不要以为外资不会投机，也不要以为外资只会在房价上涨时投机。当房价下跌时，只要外资认为有利可图，就有可能进行投机。

如果房价下降到一定水平，外资进入中国房地产市场投机，那么外资将对房价运行产生重要影响，使房价重新回到上涨通道。同时，它对人民币汇率也有积极的影响，使得人民币汇率上升。

有人可能会说，人民币汇率主要与人民币发行规模有关，而与房价变化关系不大。这就是问题所在。从2008年至今，人民币发行规模非常大。超过100万亿元的货币应该对汇率有很大的影响。然而，实际结果并不像想象的那么严重。尽管汇率一度接近7，但终究没有突破7。按照实际发行的人民币，7元是很难承受的。为什么不呢？原因是房地产投资吸收了相当一部分新货币，这大大削弱了新货币对汇率的影响。当然，房价的变化，尤其是持续稳定的变化，仍会对人民币汇率产生一定的影响。

另一方面，如果汇率变动幅度加大，对房价的影响会更大。原因是汇率下降，即人民币贬值，意味着资产价值缩水，这必然会影响房价的变化。因此，保持人民币汇率稳定也是保持房价稳定的重要因素之一。一般来说，汇率与房价有关，对房价的影响较大，而房价的变化对汇率有影响，但影响相对较小。

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