“房贷还到80岁”刷屏！“接力贷”可“贷贷相传”？

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昨天，一份关于杭州某银行的报告规定，按揭贷款最长可达80岁，两代父母和子女将通过接力方式偿还贷款。《新京报》记者了解到，中国农业银行在杭州的网点有转贷产品，但该产品不是“新政”。此外，中国农业银行杭州地区负责抵押贷款业务的许多工作人员否认“抵押贷款仍有80年历史”。

中国农业银行杭州地区的许多按揭经理将该产品分为两种类型:“正向转贷款”和“反向转贷款”。其中，在“反向转贷款”中，父母是主要借款人，子女承担连带还款责任。中国农业银行杭州地区部分按揭业务人员表示，“反向转贷款”的还款期限可根据子女的年龄计算。此外，由于主要借款人的父母没有房子，无论他们的孩子是否有房子，他们可以申请抵押贷款根据第一套房。

对于这项业务，业内人士表示了担忧。据一些业内人士称，这一政策很容易被投资投机性需求所利用，以避免对购买和贷款的限制。此外，“转贷款”扩大了购房范围，并可能对前后几代人“增加杠杆”。

“转贷款”可以“代贷”吗？

据媒体报道，2018年12月28日，记者以买家的名义咨询了杭州某银行分行的账户经理，了解到杭州某银行的按揭贷款可长达80年。

“最长的贷款可以达到80岁，这是真的。这是我们银行的最新政策，我们刚刚收到这个通知。目前，我行杭州分行已开始实施。”据报道，该账户经理表示，这是一个“接力贷款”产品。顾名思义，父母和孩子将通过接力偿还贷款。

《新京报》记者从浙江一些银行业专业人士那里了解到，中国农业银行杭州分行的网点有一个转贷款产品，但这个产品不是“新政”。

“我们一直有‘接力贷款’产品，但最近没有推出。我们在这里(在网络上)已经做了很多年了。事实上，许多银行都有这种产品。然而，目前在杭州，只有中国农业银行正在做这种让孩子给父母一个‘反向接力’。”张林(化名)，杭州上城区一家农行网点的按揭经理，告诉《新京报》记者。

什么是“接力贷款”和“反向接力贷款”？一些银行业内部人士告诉《新京报》记者，转贷款并不新鲜，商业银行已经有了。

“也就是说，商业银行发现年轻人很难用自己的力量借钱买房。毕竟，年轻人需要足够的积累来买房子，他们需要一定的收入水平。或许父母可以帮助年轻人补足首付，但他们可能无法让自己的收入支撑每月还贷的压力。这时，为了帮助年轻人买房，商业银行推出了类似的接力贷款产品，即将只能由一人或夫妻双方贷款的项目变成家庭贷款，只要有一定的遗传关系。我们将共同支持买房的整个过程。”苏宁的一位特别金融研究员蒋寒说。

根据中国农业银行北京分行官方网站发布的公开信息，个人住房中转贷款是指具有完全民事行为能力的父亲(或母亲)和具有完全民事行为能力的儿子(或女儿)作为共同借款人向农业银行(601288，门诊单元)申请的个人住房贷款。

根据农行公开信息，客户可以在以下两种情况下向农行申请个人住房转贷款:一是作为家长的借款人年龄偏大，根据现行规定(借款人年龄+贷款年限≤70)，贷款期限较短，每月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人来延长还款期限。另一个是借款人作为一个孩子被期望有一个好的未来收入，但目前的收入低或就业前景好。例如，根据现行规定，在211大学就读全日制本科或以上的18岁及以上学生的贷款额较少，他们希望通过增加其父母作为共同借款人来增加贷款额。

对于上述两种转贷款，中国农业银行杭州地区的很多按揭经理都有比较生动的描述——“正向转贷款”和“反向转贷款”。“正常的‘转贷款’是指孩子买房，父母帮孩子一起还款。反过来，这是“反向接力贷款”——孩子拿起他们父母的抵押贷款。"

然而，一些网点表示，“反向转贷款”对客户的要求比“正向转贷款”更严格。“如果一个孩子已经有了自己名下的套房，他必须和父母一起办理‘反向转贷款’业务。如果孩子还款能力不足，就会有问题。要做“反向转贷款”业务，我们必须衡量孩子的还款来源和能力是否能涵盖两套房。”杭州下城区农业银行一家支行负责抵押贷款业务的工作人员赵明(化名)告诉《新京报》，他所在的支行从未开展过“反向转贷款”业务，因为上级部门难以给予成功答复。"对于这样的生意，我们通常直接拒绝."

"反向转贷款的还款期限可以根据孩子来计算."

“抵押可以回到80岁吗？什么都没有！抵押贷款可以长达70年。”商城区农业银行工作人员张林(化名)直接否认了“80岁还房贷”的说法。

不过，张林也表示，如果买家年龄在50至60岁之间，他们可以做“接力贷款”，但申请接力贷款的老年人不能超过65岁。“比如，老人已经60岁了，而孩子承担着共同还款的责任。抵押贷款最多可以贷出30年，而60岁加30(年)不是90？”

农行官方客服告诉《新京报》记者，根据现行政策，借款人的年龄和贷款期限之和最长不得超过70年。根据目前商业银行的相关要求，“转贷”应如何应对“70年”期？

“在‘反向转贷款’中，原则上，作为主要借款人的父母将偿还贷款。如果父母没有偿还能力，孩子将偿还贷款。例如，父母在55岁时进行抵押贷款，只能偿还15年的抵押贷款。但是，如果子女承担连带还款责任，我们可以根据子女的年龄来计算。例如，孩子已经30岁了，离70岁还有40年。我们最多可以达到30年。”张林说，借款人的年龄是根据子女的年龄计算的，但父母双方和子女的还款人都可以。“只要贷款没有逾期或坏，不管是谁还贷款。如果过期或不良，我们将对共同付款的儿童负责。”

在杭州余杭区，农行网点负责按揭业务的工作人员孙阳(化名)向张林介绍了类似的“转贷款”。

“对于“反向转贷款”的申请人，还款期限按其子女的年龄计算。如果父母名下没有房，贷款按第一套房办理，首付一般为30%，但按揭利率以第二套房的利率为准。”孙杨还说，申请人的最高年龄不应超过70岁，最好年龄应在65岁以下。“如果父母是68岁和69岁，然后做‘转贷款’，上述的人(认为)风险太大，可能会增加首付。”

然而，中国农业银行杭州两个网点按揭业务的部分工作人员表示，如果申请“反向转贷款”的父母名下没有房子，只要名下有房子的子女承担连带还款责任，按揭将实行两套房政策。此外，杭州下城区农业银行第一支行负责按揭业务的工作人员赵明(化名)表示，在办理“反向转贷款”业务时，按揭年限是根据主要借款人父母的年龄计算的。

根据中国农业银行北京分行官网信息，“转贷款”借款人需满足年满18周岁、60周岁以下具有完全民事行为能力的自然人的需求，共同借款人累计贷款余额不超过一套。中国农业银行北京分行官方网站称，最长贷款期限不应超过30年。

“转贷款”有风险吗？

对于“接力贷款”产品，很多业内人士表达了他们的担忧。

“受这一政策直接影响的人不多，但投资者很容易利用投机性需求来规避购买和贷款限制。“反向转贷款”要求老年人作为主要借款人，子女承担共同还款的责任。事实上，很明显，银行正在采取空儿童政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，从2017年到2018年，许多城市对房地产进行监管，实施严格的贷款限制，发放住房和贷款，并收紧二手房贷款。这一政策明显抑制了房地产市场对多套住房投资的需求。然而，银行的"接力贷款"政策将鼓励儿童使用老年人的贷款资格，享受第一套房的待遇或仍然能够贷款。这项政策实际上或变相取消了贷款限制政策。

许多银行内部人士对“转贷款”持有类似观点。"“转贷款”本身就是避免第二套房的政策."孙杨说道。杭州下城区负责按揭业务的王小玮(化名)也直言不讳地表示，“说白了，‘反向转贷款’就是避开第二套房政策。”

蒋寒表示，“只要房价没有大规模下跌，那么‘接力贷款’的风险就可以得到整体控制。然而，买房本身就是给家庭“增加筹码”。“转贷”无疑扩大了买房的范围，否则会“增加前后几代人的杠杆”，这本身就有更大的风险。”

“接力贷款”在房地产调控中被叫停。据新华社报道，2016年底，上海停止了“转贷款”和“联合贷款”等信贷产品。荣360数据研究所的抵押贷款分析师表示，转贷款目前并不常见，只存在于少数银行或地区。

放宽抵押贷款期限是一种趋势吗？

2018年4月，中国工商银行上海分行(601398)表示，根据总行规定，已开始实施个人住房贷款新政策。中国工商银行已将个人住房贷款借款人的最高年龄从65岁延长至70岁，借款人的年龄与贷款期限之和不得超过75年。

工商银行上海分行相关负责人表示，随着国民经济的持续发展，人民生活水平不断提高，我国人口平均预期寿命延长，国家也相应推迟了退休年龄。为适应中国人口发展趋势，满足不同年龄段居民特别是中年及以上居民的住房自住和改善需求，减轻他们的经济压力，工行将个人住房贷款申请人的最高年龄从65岁延长至70岁，贷款申请人年龄与贷款期限之和不得超过75岁。此外，工行上海分行还表示，个人住房贷款的最长期限为30年。

那么，放宽借款人的年龄和贷款期限之和是否会成为未来的趋势，30年的个人住房贷款最长期限是否也会改变？

“工行在上海的政策是由地方和企业微调信贷，这不会成为一种趋势。”个人住房贷款的最长期限为30年，预计在不久的将来不会改变。”蒋寒表示，目前还没有形成趋势的迹象。

张大伟还表示，贷款申请人的年龄和贷款期限的总和是否会在未来放宽是有争议的。另外，从一般正常的消费行为来看，大多数人可能在30岁到40岁之间买房，所以最长30年的贷款期限是可以接受的。