买房必看！想知道楼市的真实走势 先读懂这两个关键指标

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最近，2019年第一个月的房企业绩陆续公布，大多数龙头房企的销售额大幅下降，房企被减半的情况屡见不鲜。

这使得那些等待并看到钱的买家似乎看到了希望的曙光:如果他们等待一段时间，他们能进入市场并寻找便宜货吗？

事实上，在专业人士的眼中，要看到2019年中国房地产市场的前景，有两个关键指标必须了解:一是gdp代表市场需求的房地产行业；二是代表供给的房地产开发投资增长率。

那么，这两个指标的趋势是什么？请参见下面的分析。

房地产gdp疲软

解释市场需求疲软

Gdp是一个增量概念，房地产gdp也不例外。它是指房地产业经济活动中所有商品和服务的总价值，以及扣除生产过程中投入的中间产品的价值所获得的增加值。其统计范围不仅包括开发商的经营活动，还包括物业管理、房地产中介服务、房地产租赁等领域。

从历史上看，房地产行业的低gdp增长率往往对应着房地产需求市场非常疲软的时期。例如，2018年第四季度，房地产行业的gdp增长率仅为2%，在所有主要行业中处于最低水平(见下图)。

值得注意的是，自2003年以来，房地产行业的gdp增长率已经三次低于2%:

2008年第一次受到国际金融危机的影响，中国房地产市场需求低迷。同年第四季度，房地产业的国内生产总值增长率为-5.9%，是所有行业中最低的；

第二次是由于“四万亿”刺激计划后房价的快速上涨。2011年，房地产行业gdp增速下滑至0.6%，也带动了整体gdp增速持续下滑；

第三，由于2014年放松房地产调控后房地产存量快速积累，2015年第一季度房地产行业gdp增速继续下滑至0.7%，2015年底中央经济工作会议提出了房地产去库存政策。

从下图可以清楚地看出，自2008年以来，房地产行业的gdp和房地产市场需求侧的景气水平已经走出了三个完整的上升和下降周期(见下图)。可以看出，房地产gdp与房地产市场需求之间的相关性较高，但房地产GDP与供给方房地产开发投资之间的关系不是很密切。

房地产开发投资高增长

这是虚假的繁荣

与房地产行业的gdp增量概念不同，房地产开发投资包括土地购置、建设过程中的设备投资和劳动价值，是一个总量的概念。

与2018年房地产国内生产总值下滑形成鲜明对比的是，房地产开发投资继续保持弹性，2018年增长率为9.5%。

然而，房地产投资的稳步增长并没有带来房地产国内生产总值和整体经济的稳定和复苏。

主要原因是:在房地产总投资中，建设项目投资一直在下降，2018年的年增长率为-2.3%，与房地产总投资增长率的差距继续拉大(见下图)。建设投资是上游钢铁和水泥行业以及下游建材和家具行业的主要驱动力，对实体经济的贡献更大，也能带动房地产行业的gdp增长。

换句话说，目前房地产开发投资的增长是一种虚假的繁荣，其背后的驱动力来自房地产投资中土地购置费的持续高增长(2018年增长率达到57%)。土地购买成本在房地产投资中的比重也从过去十年的20%左右迅速上升到2018年的30%(见下图)。

进一步分析表明，2018年土地收购费用的快速增长是由于2015年房地产去库存化政策后2016-2017年土地交易价格的上涨，远远高于土地交易面积的增长(见下图)。换句话说，土地价格的快速上涨和频繁的地王导致的高地价是以土地购置费的形式分配给2018年的房地产开发投资的。

第一条线和第二条线将稳定并反弹。

第三和第四条线路进入下行信道

如果你问及2019年中国房地产市场的整体前景，我们会从这两个指标的分析层面来回答:

首先，疲软的需求将使房地产行业的gdp持续低迷。2019年，房地产行业的国内生产总值增长率仍将保持低增长趋势，且可能性较高。主要有两个原因:

一是房改退潮，前期房价快速上涨，居民债务负担过重，将严重抑制三四月份五线城市的住房需求；

其次，2019年，一、二线城市的房地产市场监管政策不太可能明显放松。虽然货币金融环境的整体宽松将极大地有利于金融属性较强的核心城市的房地产市场，但只要全国一套房和二套房首付比例、一套房金融机构资质认定标准、购房税收优惠等关键政策信号不变，一、二线城市房地产市场取得更大辉煌的可能性仍然很低。

总之，在经济低迷、居民收入增长缓慢、高房价对消费的挤出效应显著的大环境下，2019年住房需求将继续疲软，房地产行业gdp将保持在较低水平。

第二，房地产开发投资将稳步下降。做出这一判断有三个主要原因:

一是2018年高地价现象明显下降，高购地费对房地产投资的助推力将大大减弱；

第二，虽然货币信贷环境宽松，但房地产投资的资金来源仍然紧张；

第三，房地产建筑面积已经见底，这将对总投资产生积极影响。

总的来说，房地产投资将保持稳定和下降。

值得注意的是，在需求持续疲软、供给稳步增加的趋势下，2019年住房存量肯定会继续上升。野村证券(Nomura Securities)发布的最新报告预测，2019年，中国的房地产销售比率将升至25个月来的最高水平。截至今年1月底，三亚和厦门的房地产销售比已超过30个月，北京的房地产销售比已达到23.3个月。

总的来说，鉴于一、二线城市住房的金融属性，货币宽松将促进一、二线城市房价的稳定甚至复苏。相反，在退潮变棚和中央房地产调控不能大幅度放松的背景下，三四线城市将进入下行通道。