全国人大代表李晓林：建议土地增值税在REITs产品架构下递延缴纳

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全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林建议出台reits专项法律法规，制定reits金融产品相关税收优惠政策，避免在现行税收法规下出现设立企业reits等双重税收问题。

房地产投资信托(REITs)是一种房地产投资信托，是一种通过发行股票或受益凭证筹集资金，并将房地产投资收益按比例分配给投资者的信托基金。投资目标通常是能够提供稳定租金回报的房地产项目。

在李晓林看来，reits作为一种新的结构性融资工具，不仅可以为房地产市场提供传统金融渠道以外的融资手段，还可以丰富资本市场的投资产品，为众多中小投资者参与房地产市场投资提供机会。

与成熟市场的reits相比，我国发行的reits类产品在交易结构、税负水平、收入来源、运营模式、收入分配模式和招募范围等方面存在一定差异。在房地产投资信托基金的设立、运作和终止过程中，税收面临的问题涉及到发起人、房地产投资信托基金、投资者和其他参与者。与房地产投资信托基金相关的纳税环节包括资产的购买和转让、证券的发行和购买、项目收入的获取、收入的分配、中介服务机构收取的服务费以及资产的回购。根据交易的性质，我国目前的相关税种主要包括增值税、所得税、土地增值税、契税、印花税和财产税。

据报道，世界上所有推出reits的国家都在第一批reits发行前一至三年颁布了专门的法律法规。20世纪60年代，美国和新西兰率先为房地产投资信托基金立法。那么在七十年代，澳大利亚、荷兰等国家也有了相应的法律依据；自1990年以来，越来越多的国家开始制定相关法律来促进房地产投资信托基金的上市。日本、新加坡、英国和香港在短时间内建立了相对成熟的reits市场和机制，而泰国、巴西、希腊等国家也进入了reits新兴市场。

根据国际成熟市场的运作经验，这些国家颁布的相关法律法规详细规定了reits的设立标准、运作结构、投资范围、收益分配等要素。在标准意义上，房地产投资信托基金主要指通过房地产或抵押贷款直接投资于房地产的股权产品；一般来说，它是在主要交易市场以公开发行的形式发行的，具有很高的流动性；房地产投资信托基金的大部分收入将向投资者支付股息，并普遍享受特殊税收优惠。同时，投资者还可以享受基金单位的升值。

李晓林表示，到目前为止，中国还没有单独制定针对reits产品的相关税收优惠政策。在现行的税收法律法规下，如果建立公司制的reits，不可避免地会遇到双重征税的问题。此外，中国商业地产的租金投资回报率不高。扣除税费后，reits产品的净利润回报率很难满足投资者的预期，这也是reits在中国难以大规模发展以及国内一些房地产项目在海外发行reits产品的原因之一。他强调，国家制定相关法律法规是reits这一新型金融产品上市的前提条件。

李晓林特别建议在reits产品框架下推迟土地增值税。鉴于reits金融产品在本质上不同于一般意义上的对外销售，为了实现中国reits市场的快速发展，帮助国家进行供给侧结构改革，并通过盘活存量进一步稳定房地产市场价格，拟发行reits产品的房地产企业将暂停征收土地增值税。此外，在增值税方面，“设立环节简化了不征收的条件，操作环节仍简单征收5%”等。