国管公积金二套房“认房又认贷”落地 楼市冲击到底有多大

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今年3月，传言中的收紧国有公积金贷款政策终于出台。

4月12日，国家公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务的通知》，明确提出二手房贷款要“贷贷贷并重”，并将二手房首付比例调整到最低60%，最高贷款60万元。新政将从2019年4月15日开始实施，以在线签署日期为准。

继2018年9月北京收紧管理型公积金政策后，北京唯一一家“认可住房但不认可贷款”的国有住房公积金也收紧了，北京的住房抵押贷款政策也全面收紧。

据知情人士透露，国家管理的公积金政策的收紧主要对北京房地产市场产生了影响。但是，由于国家管理的公积金在市场所有交易中所占的比例很小，而且之前的市场传言已经被炒作了一段时间，它对市场的直接影响不大，但从心理角度来看，它会影响北京楼市的“小阳春”的持久性。

第二套房标明“确认房屋和贷款”

国家管理的公积金新政的最大变化是第二套房“既认房子又认贷款”。

新政规定:

贷款申请人家庭(包括贷款申请人、配偶和未成年子女)在北京无住房且无住房贷款记录(含商品房贷款和住房公积金贷款记录，下同)的，按首套住房贷款政策办理。

申请人家庭在本市无住房且名下只有一份住房贷款记录，在本市只有一份住房且名下无住房贷款记录或名下只有一份住房贷款记录的，按两套住房贷款政策办理。已确定为两套以上住房的，不予贷款。

新政还调整了第二套房首付比例和最高贷款额度:

购买两套住房，首付比例不低于购房总价的60%，最高贷款金额为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

购买经济适用住房，首付款比例不低于购房总价的20%；对于经济适用住房以外的第一套住房，首付款比例不得低于购房总价款的30%。首套住房贷款最高限额为120万元，执行贷款基准利率。

新政还调整了贷款申请条件:

1 .申请贷款时，贷款申请人应当连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月)，且其住房公积金账户处于正常缴存状态；或经中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)审批，处于缓缴、封存或退休注销状态的有偿劳动者。

2 .贷款申请人的夫妻双方均无未偿还的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

此外，调整贷款期限和每月还款额上限:

贷款期限不得超过25年，可从贷款申请人法定退休年龄后5年至65岁计算。

在保证借款人基本生活费用的前提下，根据借款人申请的贷款金额、期限和适用利率，按等额本息还款法计算的月还款额不得超过借款人月收入的60%。

北京的住房信贷政策已经全部收紧

继2018年9月北京收紧管理型公积金政策后，北京唯一一项“承认房屋但不承认贷款”的国有住房公积金抵押贷款政策也收紧了。

此前，国有公积金“认房而不认贷款”，而以无房名义购房被认为是首笔购房贷款；市政公积金和商业贷款都是“住房确认和贷款确认”政策。“住房认定”主要是指以其名义登记的北京住房，“贷款认定”是指全国范围内的住房贷款(无论是否结算)。国家管理的公积金贷款额一般为存款余额的10-12倍，城市管理的公积金取决于存款期限，每存款年贷款10万元，12年最高贷款120万元。

在国有公积金实行“住房和贷款认可”后，北京的抵押贷款政策全面收紧。

从北京目前实施的贷款政策来看，公积金贷款的上限是120万元。在北京一套普通的二手房至少400万的情况下，仅靠公积金贷款是不可能买房的，而且大部分都需要组合贷款，即公积金+商业贷款。然而，二手房业主愿意接受组合贷款的比例并不高。

中原地产首席分析师张大伟表示，随着贷款政策的收紧，公积金已成为大多数高收入群体购房的工具。

国有公积金贷款只占市场交易的一小部分

国家管理的公积金不同于北京市公积金，北京市公积金是指中央国家机关、在京单位等国家管理单位的职工缴存的住房公积金，也包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金，由中央国家机关住房资金管理中心管理。部分国家管理的公积金可以在不同的地方使用，但它主要是在北京，主要是为中央企业的员工，在其他城市很少。

中原地产首席分析师张大伟表示，2017年，中国政府共发放了5.78万笔住房公积金贷款，其中只有6800笔由中国管理，约占12%。当年，北京二手房13万套，新建商品房3万套，经济适用房4万套，总量约20万套，即国家管理的公积金在市场所有交易中所占比例约为3%，所有公积金所占比例约为30%(2017年监管政策升级后，公积金比例有所上升)。

张大伟表示，在2017-2018年间，北京单套商品房的平均成交量已经达到781万套。根据781万元的计算，如果要使用公积金贷款，首付款必须是660万元。即使按照北京281万套普通住房的标准计算，如果你想在北京六环路外买一套新房子，你需要160多万的首付。公积金的低首付政策不仅不能在商品房中实施，也不能在共有房产中实施。根据平均250万套共有产权，如果你想使用公积金贷款，你至少需要130万首付，即超过50%，否则你只能使用组合贷款或商业贷款。“在贷款上限不提高的情况下，公积金政策只会变得越来越鸡！”他说。

对房地产市场的影响主要在心理层面

国有公积金贷款政策的收紧将对房地产市场产生多大影响？

张大伟认为，国有公积金贷款的紧缩政策已经形成，是因为之前市场已经炒作了一段时间，对市场的直接影响不大，但从心理层面上肯定会影响到楼市“小阳春”的持续性，对刚刚复苏的北京楼市将会产生很大的心理影响。

3月下旬，北京二手房网上签约量大幅增加，这与国有公积金将“住房与贷款并重”并于3月19日实施的传言有很大关系。许多人对网上签约感到恐慌，这导致3月18日二手房网上签约激增数千人。然而，3月19日谣言四起，网上一天内二手房签约量下降。

据中原地产研究中心统计，截至4月11日，北京4月份网上签约二手房4850套，3月份签约16051套，均处于调控后的高水平。3月下半月将收紧国家管理的公积金的传言确实导致了一些国家管理的公积金需求的提前释放。

张大伟认为，未来几天将是最后的“末班车”，预计网上签约量也将运行在较高水平。然而，在国有公积金收紧和北京青龙湖等地区供给井喷的背景下，刚刚在北京楼市起步的“小阳春”将很快受到冲击。据预测，如果北京楼市在5月份没有其它信贷宽松政策，市场很可能在3月至4月份下跌。“包括本周，这一数据将处于较高水平。除了市场确实已经复苏之外，国有公积金的恐慌性签约是主要原因。”他说。

但易居研究院智库中心研究部主任严跃进认为，以“认房还贷”为核心的国家管理的公积金政策的收紧，反映了国家控制公积金分配节奏、加大审查力度、防止投资投机需求的调控思路，对北京楼市的影响明显。过去，通过国家管理的公积金贷款买房时首付比例相对较低。现在，没有住房但有贷款记录的家庭也将根据二手房贷款执行，这将打击一些贷款需求，但从另一个角度来看，这将帮助在北京没有房地产和贷款记录的家庭购买住房。

严跃进认为，这项政策本身就是一项针对公积金具体领域的政策，它不同于全国各地的公积金政策，与北京引进人才有关。如果实施得好，中央企业、政府部门和北京政府部门引进的人才可以享受这项政策，这也将有助于确保刚到北京的人买房。公积金的后续使用将有利于刚刚需要的住房，这将卖得好，改善住房将受到影响。