豪宅“秒光”土拍创历史 这座一线城市的楼市为何这样火爆？

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受到政策“青睐”的深圳房地产市场在2019年走出了自己的市场。

2019年初，深圳收到了诸如二手房增值税减半和粤港澳大湾区规划等红包。8月，深圳收到了中国特色社会主义第一示范区政策的红包，“双11”出台了豪华住房税调整的红包...2019年，深圳共有115，033套一手和二手住房售出，比2018年增长22.3%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，与其他一线城市相比，深圳楼市信心明显增强，交易量和价格稳步上升，脱颖而出；优惠政策经常超出预期，这是一个突然的上升；粤港澳大湾区规划的落地和中国特色社会主义示范区的开拓，给深圳带来了全新的定位，使深圳的房地产市场更加互联互通。

“深八条”后，新房成交量创下新高

随着新房供应的加速，2019年该市一手住宅网的数量继续增加。根据美联地产的数据，2019年，深圳新居项目获得预售许可证136个，预售商品房85，365套，同比增长23.9%。其中，经批准的住房单元总数为46，509个，比2018年增加了21.1%。然而，已批准的住房单元在全市已批准的商品房单元总数中所占的比例略降至54%。

住房供应加速，同时新房成交量同比大幅上升。2019年，深圳一手住宅销售37，884套，比2018年增长28.9%，总交易面积约为3，724，500平方米，为2016年10月推出“深圳八条”后的最高水平，但尚未回到2014年和2015年的高水平。

数据来源:深圳市住房和建设局米德兰房地产国家研究中心

从月度趋势来看，除了春节是传统的淡季外，2019年其他月份的成交量基本在2500-5000套之间。特别是在2019年的最后一个月，表现非常出色，自2016年3月以来，全市一手住宅网数量达到新高，总成交量为4861套。

从地区来看，宝安和龙岗的营业额均超过1万台，远远领先于其他地区。然而，宝安的营业额同比大幅增长，而龙岗的营业额略有下降。2019年，深圳近一半的一手住宅交易来自宝安，共有17，699套，同比增长53.1%，其中宝安的成交量占47%。

尽管宝安是今年一手住房的主要供应商，但福田和南山的豪宅才是焦点。2019年10月底，香米湖豪宅在深圳工业中心开业。在早期阶段，买方被要求筹集500万元，总计139.7亿元被冻结。即便如此，平均价格为每平方米13万元的192间套房被一家空.公司抢购一空前海的商户灵熙和一湾大厦在同一时间售罄。

然而，并不是所有地区都在新建房屋方面取得了如此优异的成绩。根据乐友佳研究中心的数据，2019年深圳三大区域的交易量均有所下降，其中罗湖降幅最大，为37.7%；其次是龙岗，下降20.4%；南山的跌幅最小，为2.6%。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，2019年，政策继续保持利好，市场信心明显增强，极大地刺激了房地产市场交易。据预测，2020年开发商仍将加快新房入市步伐，这将推高二手房成交量，同比增长约5%~10%。然而，新房子的价格将变得更加合理，稳定和略高。

当“双11”豪华住房税刚刚调整时，业内人士认为这是新房子的利润空。深圳南山区乐友佳店经理陈阳表示，热点地区的二手房消化得很快，交易周期明显缩短，导致一些买家没有购买空间，他们不得不将需求转向相对不受欢迎的地区的新房或二手房。年底时，在吸引客户和拆迁方面不理想的新建筑的销售情况也有所改善。

二手房交易量同比增长近20%

优惠政策频繁出台，市场信心明显增强。深圳楼市在2018年打破了冻结状态，二手房交易量上升。2019年，全市共销售二手房77149套，面积约634.7万平方米，销售数量比2018年增长19.4%。

数据来源:深圳中原房地产研究中心

从月交易量来看，受春节假期影响，2019年2月的交易量为全年最低，仅售出1997套二手房。自2019年3月深圳下调首套住房贷款利率以来，客户进入市场的意愿有所增强。与此同时，在下半年中国特色社会主义第一示范区规划和“豪宅税”标准下调的刺激下，全市第二、三、四季度二手房申报数量明显高于第一季度，个别月份甚至超过7000件，年末月份甚至接近1万件。

宝安不仅赢得了二手房交易，而且在二手房交易中的比重也攀升至首位，首次超过龙岗，成交18417套，同比增长35.5%。交易热点仍分布在宝安中心区；龙岗区二手房销售17818套，仅次于宝安，同比增长20.2%，交易热点仍分布在布吉、横岗和龙岗中心城区。

“双11”豪宅税调整后，将惠及福田、南山、宝安等豪宅比例较高的地区，导致交易活动频繁。在许多地区，所有者组成一个团体来控制磁盘，这引起了监管当局的注意，并受到采访，被迫停止在线签名。龙岗的优惠政策影响不大，但由于总价格较低，仍需要受到欢迎。

据深圳中原地产研究中心介绍，2019年初，深圳市场监管有望放松，利率将下调，3月份市场成交量和价格将上涨，8月份将推出中国特色社会主义第一示范区政策，这将提升深圳的城市定位和发展潜力，并再次点燃市场氛围。“双十一”豪宅标准的调整将直接惠及二级市场，尤其是南山、福田、宝安等地区，成交量将明显增加。

何倩茹表示，由于市场波动，目前二手房业主和买家正处于博弈阶段，二手房价格难以大幅上涨。据估计，2020年房价的年增长率将在2%以内。

土地市场的数量和价格都上升了

30多家房地产企业投标，并举行100多次标语牌。2019年6月，深圳举行了一场史诗般的地球拍卖。然后，到年底，工业用地和宅基地集中到冲击供应阶段，土地的数量和价格一年四季都在增加。根据米德兰地产数据，2019年，深圳成功出让49块土地(不含深圳特区)，总出让面积188.42万平方米，同比增长29.5%；转移支付总额680.92亿元，同比增长51.6%。

数据来源:深圳市土地和房地产交易中心米德兰物业

从深圳的土地利用分布来看，工业用地仍然是主要力量，全年有26笔交易。2019年，深圳宅基地供应量远远超过往年，11个案例成功售出。从区域分布来看，平山、光明3例，龙华2例，南山前海1例，宝安西乡1例，龙岗大鹏1例。此外，还有7例商业用地出让、2例商业用地出让、1例区域交通用地、1例文化体育设施用地和1例医疗卫生用地。

虽然住宅用地由中央供应，但转让条件更为严格。与前两年的宅基地转让相比，2019年的宅基地转让除了已完成项目的三年限时出售外，均采用“单限双竞争”或“双限双竞争”，即在限制地价的基础上，竞争只出租而不出售人才住房面积。

此外，备受关注的深圳“飞地”——深汕合作区，在2019年加快了土地推进，土地出让总面积达45.78万平方米，同比增长27.0%。转移支付总额13.14亿元，同比增长24.5%。此外还有11个工业用地、1个住宅用地和1个商业用地。随着深汕合作区房地产市场的解冻和持续的利好规划，预计未来深汕合作区的土地推进将会加快。

何倩茹预测，根据以往的经验，继2019年的政策市场形势，再加上结构性因素，将导致2020年3月交易量增加，楼市的“小阳春”是可以预期的。

李认为，从货币政策和监管政策的角度来看，房地产市场很有可能在2020年走出“小阳春”。一方面，新定价基准的lpr打开了下行通道；另一方面，“一城一策”政策全面落实，最严厉的政策时刻已经过去。