土地市场升温 房价以稳为主

本篇文章2177字，读完约5分钟

8月3日，北京公开出售了两块土地，总成交额为148.93亿元。根据北京市公共资源交易服务平台的数据，截至当日，北京市今年已完成24笔土地使用权交易，交易金额达到718.27亿元。上海土地市场网站的数据还显示，截至7月底，上海已售出的住宅用地比往年多。

从全国来看，一线城市的土地市场非常繁忙。根据易居房地产研究所最近发布的《2020年上半年中国100个城市住宅用地报告》，今年上半年，全国100个城市住宅用地的交易面积和土地出让金均超过去年同期。在地方宏观经济的压力下，这种地方贸易有效地促进了地方金融的稳定，防止了固定资产投资停滞的风险。但同时，如何平衡地方财政对土地的依赖也是一个挥之不去的老问题。

“倒U形”

易居房地产研究所近日发布的《2020年上半年中国100个城市住宅用地报告》(以下简称《报告》)显示，2020年上半年，全国100个城市住宅用地交易面积为2.9217亿平方米，超过去年同期规模，同比增长2.6%。在土地租赁方面，据统计，今年上半年，全国100个城市住宅用地土地租赁收入为18045亿元，同比增长13.1%。

“受疫情影响，一季度土地交易市场非常疲软，这与土地交易工作停滞或暂停有关。第二季度，土地交易市场放开后，房地产企业积极收购土地，以加快完成年度土地储备工作，导致土地交易市场活跃。上半年，全市交易规模超过去年同期，表明全市正在企稳，成为房地产市场复苏的第一个指标。”易居研究中心的研究主任严跃进认为。

从城市的角度来看，报告显示，北方四个一线城市广州和深圳的住宅用地价格为16671元/平方米，同比上涨10.1%。今年上半年，土地价格呈倒U型趋势。

以北京为例，壳牌研究院首席市场分析师徐小乐今天对《北京商报》表示，北京目前的地价上涨主要受交易结构因素的影响。一方面，限价商品房地块的数量相对较大，另一方面，许多优质地块相继被出售。

通策研究所所长宋宏伟也对《今日北京商报》记者表示:“今年出现了许多优质地块，吸引了房地产企业的参与，这也是今年一些地块成交价格相对较高的原因。去年下半年，许多地块主要位于市外，因此许多房屋企业的土地收购量下降，这也意味着2020年是许多房屋企业补仓的时间点。此外，从传统房企征地节奏来看，上半年征地比例相对较高。受今年疫情影响，企业融资也有所放松，一些城市也调整了对地块的限制。由于多种原因，今年上半年土地交易市场相对较热。”

土地融资

值得注意的是，报告显示，根据全国100个城市住宅用地租赁收入排名，今年上半年增长最快的9个城市都是三个四线城市或地级市，即南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德和襄阳。今年上半年，土地出让金收入增长迅速，均超过100%。

“出现这种情况绝非偶然，它客观上反映了三四线城市的压力。”严跃进表示，受疫情影响，今年上半年各类四线城市复工投产步伐相对缓慢，财政收入承受一定压力。加大土地推广力度，积极供应土地，将有助于促进地方财政收入的稳定，在激活地方城市的同时保持增长。

基于上半年特殊的社会经济背景，这样的卖地没有错。然而，如何减少对土地交易的依赖是下半年地方政府面临的一个重要问题。

“土地融资是不可持续的。”宋宏伟直言不讳地表示，土地的增加导致整体商业成本的上升，从而对实体企业产生挤出效应。在某个阶段依赖土地是可以理解的，但从长远来看，有必要通过减负、减税、金融支持、改善经营环境等多种措施支持实体企业，以避免过多的热钱进入房地产，这也需要一个过渡环节。

徐小乐还表示，今年以来，中央政府多次提出并强调“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的发展新格局”。经济增长将主要依靠内需增长，刺激消费需求，重塑国内产业链。在此背景下，数字经济、智能制造、生命健康等战略性新兴产业将迎来快速发展。地方政府要抓住这个窗口，通过招商引资和内部培育，大力发展符合自身特点的新兴产业，逐步实现就业、税收等规模经济。

同时，财政收入将通过工业种植和居民消费等内部增长极增加。在保证不存在系统性风险的前提下，加快政府债券的发行和使用，尽快发挥债券基金的效益。在使用财政资金时，要突出重点，提高质量和效率，盘活现有资金，加强预算执行管理。

房间没有被炸

土地价格上涨会导致房价上涨吗？从稳定预期的角度来看，地方政府需要做更多稳定土地价格的具体工作。

徐小乐表示，从北京市商品房的交易量来看，截至7月份，北京市商品房的交易量仍较上年同期有所下降，且交易价格没有明显上升。可以看出，土地市场的热度没有引起市场的明显波动，整体市场价格基本稳定。

今年，我们一再强调“不要炒房”。7月24日召开的房地产研讨会重申，房地产不应被用作刺激经济的短期手段。重点放在城市政策上，充分落实市政府的主体责任，实行房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场。

自7月份以来，深圳、杭州、宁波、东莞等城市也收紧了房地产调控，保护了那些需要的人，堵塞了漏洞，抑制了投资投机，促进了市场回报的合理性。

严跃进还表示，下半年房地产调控的基调是明确的，即要时刻收紧房地产调控的弦。“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的工作思路不变，客观上需要不断的后续调控。从土地市场稳定发展的角度来看，必须积极控制地价上涨过快的城市，特别是要严格查处非法资金进入土地收购市场的行为。