5月房企债券融资井喷 多城土拍溢价走高！长三角已经“热爆”

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在4月份创下近年来的月度新高后，5月份国内住房企业债券融资继续井喷，而住房企业的美元债务也在5月份破冰。在销售放缓的压力下，房企的融资力度进一步加大。

与此同时，房屋企业的征地热情依然不减，重点城市的土地市场在4月份继续火爆交易，许多房屋企业高价抢地。今年重点城市土地周地价达到新高，其中长江三角洲土地市场最受欢迎。

业内人士认为，在信贷政策相对宽松、优质地块持续供应的背景下，当前的土地市场热将在短期内持续。从中长期来看，杭州、宁波等城市的征地机会值得更多关注。

国内债券融资井喷

在4月份创下近年来的月度新高后，5月份国内住房企业的债券融资继续井喷。

中国券商记者梳理了近期房屋公司的债券发行情况:

5月28日，上海证券交易所宣布融创在27日发行了33亿元公司债券，票面利率为5.60%。

5月27日，徐汇宣布成功发行31.2亿元公司债券，最低利率为3.8%；金科股份有限公司(000656，诊断)宣布发行17亿元公司债券，其中品种一票面利率为5%，品种二票面利率为5.6%；万科总计25亿元人民币的公司债券在深圳证券交易所上市，票面年利率分别为2.56%和3.45%。

5月25日，恒大40亿元企业债券确认利率为5.90%，用于偿还到期或转卖的企业债券；中国的两个私募债券状态更新为“反馈”，总额为51亿元。

5月21日，据上海证券交易所消息，绿城计划发行115亿元公司债券，状态更新为“反馈”。

5月20日，根据上海证券交易所的信息，龙湖50亿住房租赁专用公司债券的状态更新为“反馈”。

据中原地产研究中心统计，截至2020年5月27日，房企融资中的债券发行已经井喷，年内高达3076亿，但2019年仅为5800亿。受疫情影响，4月份房企月债券融资达到971亿元，创近年新高。5月份，住房企业债券发行继续保持高位运行。总体而言，债券融资的同比增幅接近25%。

“房地产公司最近不仅发债飙升，还继续降低定价利率。”中原地产首席分析师张大伟表示，几家房地产企业的债券利率已经达到了2的前缀。

至于近期国内房地产企业债券融资井喷的原因，张大伟认为，海外资本市场的动荡基本上封闭了内地房地产企业海外融资的可能性。与此同时，房地产企业销售放缓，财务压力加大。最近，增加了所有融资手段，加大了融资力度。

今年5月，住房企业的美元债务“打破了僵局”

受疫情影响，海外资本市场波动较大。最近，住房企业的海外融资基本暂停。

据Cree研究中心统计，从3月12日到5月5日，被监测的95家典型房地产企业没有发行美元债券，房地产企业发行美元债券已经“过期”50多天。2020年4月是自2017年房地产企业海外发债以来，首次在一个月内发行美元债券。

4月27日，时代中国宣布计划发行2亿美元票面利率为6%的高级票据，将于5月6日在香港证券交易所上市。据嘉里研究中心称，这标志着人民币债务的重启和破冰的实现。截至5月25日，郑融、碧桂园、利高集团也成功发行海外美元债券，房企重启美元债券融资。这四家房地产企业发行的美元债券总额已达10.94亿美元。

5月20日，碧桂园宣布发行票面利率为5.40%的5.44亿美元高级票据；同一天，利高集团宣布，该公司及其子公司的担保人与瑞士信贷和法国巴黎银行签订了一份购买协议，以发行2023年到期的1.5亿美元13.0%优先票据；5月21日，郑融房地产宣布，2024年到期的2亿美元优先票据将于5月22日在香港上市交易，年利率为8.35%。

据嘉里研究中心(Kerry Research Center)的数据，从融资成本的角度来看，碧桂园和郑融与房企历史上同龄或同规模的可比美元债券相比略有下降。与2019年3月发行的5.5亿美元五年期美元债券相比，碧桂园此次发行的美元债券利率下降了1.1个百分点，而利高集团的成本比其计划在2020年取代的11.0%的票据高出2个百分点。总体而言，由于龙头房地产企业在偿付能力方面的优势，在经济短期流动性宽松的情况下，龙头房地产企业的融资成本优于中小房地产企业，且下降幅度大于以前。

除了销售收益下降带来的压力外，近两年海外债务偿还高峰的到来也是房企融资压力加大的一个重要因素。

据嘉里研究中心统计，根据95家房地产企业的美元债券到期情况，2019年全年到期金额达到约1700亿元。2020年，房地产企业海外债券的到期日持续走高，2020年。上半年的到期金额约为1020亿元人民币。虽然下半年略有下降，但仍处于937亿元左右的高位；2021年上半年，房地产企业海外到期债务达到近年来的第二个高峰，到期金额为1782亿元，高于2019年全年到期金额。

周都等重点城市的地价率达到新高

最近，重点城市的土地市场在4月份继续火爆交易，许多房屋企业以高地价强占土地。

其中，仅5月27日，碧桂园就在三个城市获得了三块商住用地，两个案例的地价都超过了100%。

据媒体报道，5月27日，经过228轮招标，碧桂园以每平方米10285元的底价和51.93%的溢价赢得了江苏省南通市的一处商住地块。

同一天，经过846轮竞标，碧桂园以每平方米3776元的底价和125%的溢价赢得了江苏省盐城市的一处商住用地。此外，经过近7个小时1148轮的竞标，碧桂园以3417元/平方米的底价和118.78%的溢价赢得了山东省烟台市的一处商住用地。

自4月以来，土地市场的热度在5月中旬上升尤为明显。据嘉里研究中心统计，从5月11日到5月17日，全国重点城市周都的地价上涨到26%，创下今年以来的新高，比4月第一周的12%的地价上涨了一倍。其中，一、二线城市的升水率高达27%，四线城市稍逊一筹，但也高达24%。此外，地价超过30%的土地交易数量高达36宗，比上个月增长33%，也突破了今年的新高，土地市场火爆；一周内，合肥、宁波和绍兴有4块土地的地价为30%，其中长三角地区的土地市场最受欢迎。

那么，哪些房企拿走了更多的热卖地块？

据克里尔研究中心统计，在高热地块(地价超过30%、最高限价、总成交价超过10亿元的地块)的竞争企业中，金地获得的地块最多，达到10个，其次是恒大，获得9个，万科、新城、徐汇、建发、中海、中南、首开、龙湖、融创。

从房地产企业的征地领域来看，嘉里研究中心指出，大多数房地产企业仍在积极拓展地盘，投资重点仍集中在长三角、京津、广东、香港和澳门，其中长三角最为活跃。

据嘉里研究中心(Kerry Research Center)称，考虑到相对宽松的信贷政策和高质量地块的持续供应，目前本地城市的受欢迎程度将在短期内持续。最近，像杭州和南京这样的高品质地块的土地销售集中的城市，仍然是房屋企业征地的重点；从中长期来看，杭州、宁波等城市由于其良好的工业经济和较强的购买力，具有较强的人口吸引力和对住房购买需求的良好支持，土地收购的时机更值得关注。