上半年楼市调控超300次 未来会否放松？报告这么说

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今年上半年，全国发布的房地产调控政策已超过300次。今年下半年房地产调控将如何进行？为了进一步刺激未来的经济复苏，房地产监管会放松吗？7月9日，中国人民大学中国宏观经济论坛发布专题报告，指出疫情基本得到控制，各行各业全面恢复生产，房地产市场迅速复苏，超分化格局进一步加强。在超差异化市场结构下，结构性风险更加突出，管控的决心和准确性要求进一步提高。未来很长一段时间内，中国房地产市场将呈现出“超级市场分化与坚定的政策调控”并存的特征。

市场正在复苏

中国人民大学国家发展战略研究所高级研究员、中国宏观经济论坛主要成员、原住房和城乡建设部政策研究中心主任秦红代表论坛发布了中国宏观经济论坛《中国宏观经济专题报告》。秦宏指出，疫情过后，中国房地产市场正在迅速复苏，相关指标表现相对较好。

新房交易规模累计同比下降继续收窄，价格稳步上涨。交易量方面，1-4月，全国房地产销售面积下降19%，销售额下降13%，但销售面积下降幅度较1-3月缩小了7个百分点。城市商品房交易规模逐月持续提升，部分城市5月份交易规模同比实现正增长。在价格方面，根据白城研究所的价格指数，白城市新建住宅价格5月份环比上涨0.31%，1-5月份同比上涨0.74%，同比下降0.34个百分点。累计涨幅仍为过去五年同期最低，价格呈现稳中有升的特点。

土地市场正在萎缩，价格在上涨，并持续升温。1-5月，全国300个城市住宅用地供需规模同比下降。其中，一线城市住宅用地供需明显增加，而四线城市二线城市和三线城市交易规模下降。土地市场的受欢迎程度明显提高，平均底价和地价达到了一个阶段高点。1-5月，宅基地交易平均底价同比上涨20.9%。

房地产开发投资增速好于固定资产投资和基础设施投资。根据国家统计局发布的数据，1-4月，全国固定资产投资(不含农民)同比下降10.3%，其中基础设施投资下降11.8%，制造业投资下降18.8%，房地产开发投资下降3.3%。总的来说，房地产投资的弹性仍然存在。

呈现出一种超级分化的模式

“目前，疫情过后，还不足以描述房地产市场的变化，房地产市场已经出现了超分化的格局。”秦虹道。

报告显示，城镇住房制度改革后经过20多年的发展，房地产市场的销售规模从1998年的1亿平方米增加到2019年的17亿平方米，增长了16倍。在总量增长的同时，对房地产市场进行了划分，包括企业市场份额、融资成本、土地储备模式、企业盈利能力和不同城市的房地产市场。在疫情下，这种分化进一步加剧。

2015年，房地产企业的分化加剧。从2016年到2019年，百强企业的销售额在四年内增长了24.8%，年均增长6个百分点。受疫情影响，上半年全国房地产市场销售面积和销售量仍呈负增长，但前三名房地产企业的门槛值提高了8.85个百分点，中国前十名房地产企业的门槛值提高了5.2个百分点。

从企业融资规模来看，今年上半年前30家房地产开发企业的海外债券和信用债券融资规模占前100家企业的64%；从融资成本来看，以房地产企业4月份发行的信用债券成本为例，成本最低的企业和成本最高的企业的融资成本差5倍；从土地市场来看，今年上半年，前30家房地产企业收购了前50家企业的85%。企业规模越大，底价越低；企业规模越小，底价越高。企业的征地成本也有非常明显的差距。

不同城市的房地产市场表现也有明显的差异。从城市来看，今年上半年前100家房地产企业的征地主要集中在五大城市群，占征地规模的60%，其中长江三角洲的一个城市群占前100家企业征地规模的30%。从房价来看，今年上半年排名前20位的城市中，有一半以上集中在长江三角洲地区。不仅在城市之间，而且在城市内部。此外，住宅房地产和商业房地产之间、不同地点的房地产需求和不同住房企业的库存之间存在着巨大的差异。

牢牢把握政策方向

为了促进房地产市场平稳健康发展，中央政府今年多次为房地产政策定下基调。今年4月，中共中央政治局会议提出，“要坚持住而不炒，促进房地产市场稳定健康发展。”今年5月，《政府工作报告》强调，“坚持住用房，不炒房的原则，通过城市政策促进房地产市场稳定健康发展。”

根据中原地产研究中心的统计，今年上半年全国范围内发布的稳定房地产市场的政策数量为304次，同比增长21%，创造了半年内调控数量的新纪录。今年1月至4月，房地产调控次数达到238次。随着房地产市场的稳定，房地产调控的次数明显减少，5月份为35次，6月份为31次。

报告指出，保持房价稳定对中国经济社会稳定和金融安全非常重要。从中长期来看，目前我国房价处于较高水平，房地产市场的根本矛盾尚未得到实质性解决。房地产市场的超分化使得房地产行业更难监管和应对风险。

在这种背景下，报告认为，未来的房地产市场仍然需要坚决监管，政策方向需要保持“五不变”。首先，“无房无炒”的战略定位没有改变。该政策的关键在于“投机”一词，以防止房地产投机反弹。第二，“租卖并举”的供应体制不变。政策的关键是发展住房租赁市场。三是“按市决策”的调控机制不变。该政策的关键在于“城市”这个词，而市政府对当地房地产市场的稳定负有全面责任。第四，“三个稳定”的目标不变。该政策的关键在于“稳定”这个词，以防止市场波动。第五，房地产金融政策保持稳定不变。房地产市场对货币政策一直高度敏感，而政策的关键是稳定抵押贷款利率。

针对中国房地产市场的发展现状，秦宏代表论坛课题组提出了五点建议:一是仍要以稳定房价为目标，因地制宜，把握房地产发展的步伐。二是协调大都市区房地产的发展和调控。第三，以城市更新为出发点，引导房地产业转型升级。第四，以风险控制为底线，为相机决策保留各种政策措施。第五，以数量、价格、金融等指标为核心，进行系统的市场监测。