房企的苦日子要来了，楼市呢？

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房地产市场的紧缩是另一个信号，而这一次它仍然是关于住房企业的融资。据蔡联8月14日报道，随着资金集中偿还期的临近，房企融资步伐加快。与此同时，市场传言称，监管部门可能会设立"三条红线"，这将再次收紧住房企业的融资。

截至发稿时，没有相关部门证实这一传言，但他们没有否认。

事实上，住房企业融资收紧并不是什么新鲜事。然而，目前房企正处于集中还款期，急需发行新债借新债还旧债。与此同时，有传言称，它们将“控制生息负债的增长”，住房企业可能会受到双方的攻击。

继续紧缩，房企的困境来了吗？

事实上，目前房地产企业面临的最大紧缩挑战不仅仅是限制负债，还要保留足够的资金，以顺利过渡集中还款期。

让我们先看看楼市的整体情况:

在宏观层面，央行在8月初发布的《关于2020年第二季度中国货币政策执行情况的报告》中，再次重申了“不投机住房，不利用房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳定土地价格、房价和预期”的立场。

在交易方面，根据国家统计局14日的数据，7月份四个一线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格分别上涨了0.5%和0.7%。进入8月的第二周后，营业额大幅下降。根据中央参考研究所的数据，中国16个主要城市的房地产市场的总交易量环比下降18.5%，一线城市的总交易量下降27.5%，二线城市下降9.5%，三线城市下降35.0%。换句话说，目前楼市整体呈现“价高量低”的趋势。

在调控政策方面，8月份，阜阳、海口等地加强了对房地产的调控，直接指向了销售和贷款限制。

在这种环境下，影响最大的是急需资金的房企。金融协会8月14日报道称，近期房企融资步伐加快。根据中原地产研究中心的数据，8月份住房企业的美元债务融资额已经超过20亿美元。市场人士表示，今年下半年和明年，房企将有超过1.5万亿元的债务需要偿还。

“三条红线”抑制了房企生息负债的增长？

13日晚，有市场传言称，监管部门出台新规定，控制房地产企业生息债务增长，并设立“三条红线”:

不含预付款后的资产负债率大于70%；

净负债率大于100%；

现金与债务的比率不到一倍。

谣言从未来自空.

据中央参考研究所数据，7月份房地产行业信用债券发行规模达到642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；三个月来，海洋外债持续增长，7月份发行规模达到508亿元，比上个月增长30.6%。同期，房地产企业信用债券平均票面利率为5%，比上个月增长0.6%，创下2月份疫情爆发以来的新高。

这意味着，如果住房企业沉迷于高利率的密集融资，它们将把住房企业乃至整个房地产市场进一步推入债务深渊，并增加系统性风险。因此，市场说要“控制房地产企业的生息债务”也不无道理。

什么是计息负债？计息负债相对于无息负债而言。从会计角度来看，无息负债一般来自预收账款、应付票据和延期付款形成的应付账款。坦率地说，这意味着由于欠款而无偿占用他人的资金。计息负债是指银行发行的长期贷款和债券。两者的区别在于前者可以免费占用别人的资金，尤其是垄断企业；后者需要支付更高的利息。

现在让我们展开这“三条红线”:

红线1:不含预付款后的资产负债率=(负债总额-预付款)/(资产总额-预付款)；70%

说明:由于现在基本上采用预售的方式，开发商在房子完全开盘前会收到首付、首付等资金，形成预付款。虽然这些基金在财务上属于房地产企业的资产(这将降低资产负债率)，但它们实际上“不是自己的钱”，因为它们将在后期使用。因此，剔除这些基金后的资产负债率能够更真实地反映房地产企业的负债状况。

红线2:净负债率=(计息负债-货币资金)/股东权益总额；100%

解释:如果该指数大于1，则意味着股东权益不足以偿还债务和利息，其中包含巨大的债务风险。

红线3:现金短期债务比率=无限制现金/短期债务；1

解释:无限现金，顾名思义，就是无限使用的基金。如果这部分资金少于短期债务，就意味着企业自由分配的全部余粮都应该用来还债，有限的资金不能随意使用。这表明公司有很大的现金流压力。

回顾过去，房地产是典型的高负债、资本密集型行业，而现金流是住宅企业的生命线。根据郭进证券(600109，诊断单元)研究所的统计，超过这三条红线的房地产企业不在少数。

它向房地产市场发出了什么信号？

1.一些城市的住房融资和房地产市场监管收紧是高概率事件。如果传言属实，则意味着那些前期销售提前但指标“不合格”的房企将被限制融资，一些想以价换量、弯道超车的中小房企担心这条路无法通行。

2.土地收购需求和融资需求在短期内可能会减少。据郭进证券的不完全统计，近年来，国内贷款、外商直接投资和自筹资金在住房企业融资来源中的比重呈下降趋势，而经营性融资在发展资金来源中的比重有所上升。所谓经营融资包括股权融资、债务融资和销售回报。现在，前两个陷入困境，销售额无法上升。至少目前，融资环境对房企非常不利。

摘要:目前，房地产需求尚未完全稳定和活跃。这时，如果有肆意融资来获取土地，各种地王就会频繁出现，金融风险可能会卷土重来。从这个角度来看，确实有必要进行控制。我们不希望看到房地产企业被棍子打死，至少房地产企业不应该成为房地产市场泡沫破裂的导火索。