小心！近期楼市这三件大事 有可能影响你的身价！

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2000亿元的流动性给予一些中小银行，主要支持小微企业的经营。小微企业不同于大企业，他们没有太多的固定资产，所以很难获得贷款，融资成本高。然而，他们对活跃经济的贡献非常大。现在外贸环境越来越差，降低小微企业的融资门槛，帮助他们渡过难关就显得尤为重要。

最近，有三件重要的事情与房地产有关，即中央银行降低了标准，汇率不断下降。

在今天的文章中，耿哥将它作为一个整体进行梳理，希望能解答大家的疑问。如果你觉得有用，请转发它。

首先，央行降低了标准

央行下调了RRR利率，我们在之前的文章中也提到了这一点。今天，我们系统地回顾一下:

此次RRR降息释放的流动性是7000亿英镑。

其中，5000亿流动性流向大银行，它们是一些大企业的债权人。这些大企业经营困难，银行贷款也不及时。为了避免大规模的债务违约，“债转股”开始了。企业欠银行的钱不需要偿还，而是转换成股份，然后银行会投资一笔钱帮助企业渡过难关。

2000亿元的流动性给予一些中小银行，主要支持小微企业的经营。小微企业不同于大企业，他们没有太多的固定资产，所以很难获得贷款，融资成本高。然而，他们对活跃经济的贡献非常大。现在外贸环境越来越差，降低小微企业的融资门槛，帮助他们渡过难关就显得尤为重要。

你可以在这里看到。如何计算这7000亿元不是那么容易流入房地产。做出上述判断有三个原因:

1.不要忘记“一条线一会儿”是联系在一起的，“一条线”负责给钱，“一次”负责监督花钱。后者显然是在加强监督。一个非常重要的信号是，5月份出台了新的资产管理规定，这直接导致了当月社会融资规模减半，也是RRR方面削减支出的激励措施之一。全面监管和宽松导向是今年多轮RRR减排的特点。

2.大企业的债务风险是目前最大的问题。如果不解决好，它可能无法生存。因此，手头的资金应该首先解决债务问题，而且它不太可能被用来买房。

3.Xi、长沙、杭州等城市很快跟进了这一规定，禁止企事业单位以此名义购房。这是一个信号，有可能在其他城市迅速传播。这显然是监管方面的一个补丁，以防止RRR降息释放的资金流入房地产。

总的来说，RRR减息对楼市的影响非常有限，不会对房价产生实质性影响。

第二，棚子变了又变

棚改的效果很大。从根本上可以得出结论，紧缩工棚改革已成定局。尽管CDB及时澄清，但它的答复只提到一点:将为已经实施的项目担保贷款，这意味着将对尚未实施的项目进行重新评估。

CDB不能直接说清楚，但我们必须说清楚，这实际上是切断了地方城市棚改的资金。事实上，原因很简单。有些地方的一些行为“明显超标”。

第三，2015年，四线城市开始大规模提高货币化薪酬比例，许多城市超过50%，有些城市甚至更高，如徐州，高达80%。

过程如下:第一步是将棚改整理出来的土地抵押给CDB，获得的贷款补偿给居民。居民拿到钱后，只能购买商品房，房企会提取资金购买土地，然后以更高的价格出售房屋。土地价格再次上涨，然后当地政府将这些土地抵押给CDB，获得的贷款继续用于补偿居民，等等。

这一过程将持续下去，其结果将是越来越高的土地价格和房价。CDB将为同样大小的地块投入更多资金。第三个四线城市的基本面远弱于第一和第二条线。如果我们继续这样下去，我们将不会去股市，而是加速泡沫。

地方政府之所以愿意推动此事，不是为了帮助房地产企业卖房子，而是为了促进经济增长和解决财政收入问题，但他们更依赖房地产，这显然是一种偏差。

此外，在住房货币化的过程中，不仅四线城市的房价在加速上涨，而且许多获得补偿的居民将钱投资到二线城市，如省会城市，这间接推高了二线城市的房价。

因此，从棚到棚的货币化刹车的变化对市场有很大的影响。其直接影响是小城市的需求被打破，没有货币化补偿，这些城市居民买不起房子，也不愿买房。

主要体现在两点:

1.棚改带来的对这部分购房的需求已经逐渐消失；

2.对返乡购房者的需求处于观望状态。他们买房是因为他们担心大城市买不起，小城市买不起。现在棚子正在改变，这些人将很快转向观望；

3.一些白人小投资者将拭目以待，但聪明的投资者不会碰。然而，大量的小白投资者会光顾小城市的房地产市场。他们中的许多人没有第一套房，所以他们敢于支付空的储蓄去其他地方的小城市投资。将来，这些人也会拭目以待。

至少这三只股票需求的消失将对三、四线楼市的预期造成巨大压力。过去，四线城市的房子不能出售，但在未来，房价可能会直接加速到拐点，然后下跌。请注意，一旦拐点出现，就很难翻身，因为四线城市基本上不会有新一轮的机会。之前，我建议大家早点退出，这也是原因。

至于一些二线城市，也应该密切观察，主要观察受监管影响较小的二手房市场。如果中介机构的数量和上市公司的数量迅速增加，这也是一个危险的信号，你需要下线才能获得最新数据。

第三，人民币汇率较低

汇率和房价，每个人都会把它们联系起来。一旦汇率发生变化，房价将如何走势也是大家非常关心的问题。

至于汇率，我们需要明确的是，目前只有人民币对外贬值，国内基本没有变化。

汇率对房价的影响是单向的:资本的跨境流动。简言之，汇率下跌，资本外逃。这些资本主要是国际资本，在全球范围内配置资产，以美元计价。因此，一旦人民币对美元贬值，他们肯定会放弃人民币计价的资产、股票和房屋。

股票的流动性较好，所以在此期间，a股的表现很差。数据显示，国际资本已经减持a股半个月了。

然而，对于流动性相对较差的房屋，汇率下降对房价影响不大。

首先，外资对房地产市场兴趣不大。外国投资者更喜欢基于价值的投资，比如投资a股，他们不喜欢跟风。相反，他们主要投资于白马股票。在他们的模型中，中国的房价高得让人难以理解，而且价格已经远远偏离了价值。最直接的表现是房地产业利用外资的规模明显下降。从2014年到2016年，这一数字从639亿急剧下降到140亿。例如，李嘉诚近年来几乎清理了内地的固定资产。

第二，人民币贬值只能说是换来的美元减少了，但是房价是以人民币计价的，所以对房价不会有明显的压力。

对房价的真正威胁是人民币贬值。最直接的表现是价格的快速上涨和各种资产价格的加速泡沫，这在目前显然不会发生。

综上所述，房改对房价的影响最大，无论是央行的RRR降息还是人民币汇率下跌都不会对房价造成太大压力。

考虑到房改给房地产市场带来的负面预期，一些城市已经提前进行了调控，以限制流动性。三线城市宜昌和二线城市已经延长了限购期，并继续抑制房地产投机比例，这是巩固房地产市场和稳定房价的措施。

目前，房地产不是铁板一块，买一套没有头脑的房子的风险已经很高了。一旦你买错了城市，你可能会面临两大风险，一是流动性风险，二是持有成本和预期回报之间的不对称。