马光远：降准 这次真的又会刺激房价吗？

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房地产市场不会出现大的波动，但最高管理层清醒地意识到，如果房价再次上涨，或者房地产市场再次出现强劲上涨，未来很难结束，保持价格和市场的相对稳定是唯一的选择。

“RRR降息是对的，企业流动性非常紧张，去杠杆化的目的是降低风险。然而，如果所有企业都去杠杆化，直到资本链出现问题，那么风险就比杠杆本身更大。要去杠杆化，我们应该有一个长期计划，要现实，不要为了去杠杆化而去杠杆化。当然，RRR降息也是由于经济面临巨大的下行压力。这对房地产有利吗？不可能说这不是不可能的，但目的绝对不是为了房地产。”

在过去的10年里，我从未如此担心过中国的经济。我宁愿希望这次我的担心是错误的和不必要的。

央行决定从2018年7月5日起，将大型国有商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县级农村商业银行和外资银行的人民币存款准备金率下调0.5个百分点。这是央行自4月以来实施的第二次RRR降息，也是今年第三次RRR降息。

RRR切割是对还是错？

根据央行的通知和解释，此次RRR降息与4月份相同。此次RRR降息的资金被用于支持“债转股”项目和中小企业，共释放7000亿元。因为4月17日是第一次RRR降息，尽管市场对此次RRR降息有所预期，但一旦鞋子落地，各种解释仍满天飞，这导致人们猜测中国的货币政策是否会再次放水，以及RRR降息后价格是否会再次上涨。

当然，这种猜测会在任何常规措施出台后出现，比如降低RRR利率和降息。那么，这真的和过去不同吗？

对于此次RRR降息，我第一次在微博上说:“RRR降息是对的，企业流动性非常紧张，去杠杆化的目的是降低风险。然而，如果所有企业都去杠杆化，直到资本链出现问题，这将比杠杆化本身更有风险。要去杠杆化，我们应该有一个长期计划，要现实，不要为了去杠杆化而去杠杆化。当然，RRR降息也是由于经济面临巨大的下行压力。这对房地产有利吗？不可能说这不是不可能的，但目的绝对不是为了房地产。”

在我看来，过去10年中国货币政策解释的基本逻辑是:

每次降低RRR水位，都必须否认这是一种放水措施。必须强调的是，稳健货币政策的基调没有改变；

第二，RRR每次下调，基本上都提到为了解决中小企业的融资困难，成本很高，但最终几乎与中小企业无关；

第三，每次RRR下跌，股市都是第一次最激动人心的，但股市从来没有因为RRR降息而从熊市变成牛市；

第四，RRR每次下调，都说与房地产无关，但最大的受益者基本上是房地产。

与4月17日RRR降息不同，当时央行在4月17日宣布RRR降息，外界感到意料之外，因为在4月17日RRR降息之前，国家统计局刚刚发布了中国第一季度经济数据，尽管6.8%的增长率低于2017年全年。然而，它仍然可以说是好的。与此同时，中国央行行长易纲在达沃斯论坛上明确表示，中国的货币政策与美国一样，也在经历紧缩变化。一方面，中国公布了漂亮的经济数据，但另一方面，它突然压低了RRR汇率，这让外界猜测央行的真实意图有些困难。

但事实上，如果你关注一下经济现实，你会发现中国的流动性在首次下降时是紧张的。3月份，m2增速为8.2%，再次创历史新低，社会融资增速降至10.5%，也是历史新低；从银行体系来看，自去年以来，贷款增速和存款增速没有变化，银行流动性继续趋紧。

包括房地产行业在内的许多企业已经经历了一个非常紧张的资金链。当时，选择RRR降息是正确的，这反映了中国新的货币政策决策层的信心，面对流动性短缺，中国决心削减RRR降息。

这种RRR式的剪裁和过去有什么不同？

与4月RRR降息时的市场混乱相比，市场显然对此次RRR降息有了更多的准备:首先，5月份发布的宏观经济数据确实不容乐观，去年年底我们预测今年经济下行压力将成为现实。重要指标趋势极弱，投资增速仅为6.1%，比4月份低0.9个百分点，其中基础设施投资增速仅为9.4%。

消费形势不容乐观，社会消费品零售总额达到30359亿元，同比增长8.5%，增速比上个月下降0.9个百分点。创下15年来的新低。

其次，流动性紧张一直是“显而易见的”。迹象之一是今年大型私营企业违约。第一季度的违约规模已经超过150亿英镑。预计今年有可能达到500亿的规模。从社会融资的增长率来看，这与4月份出台的打击表外融资的新资产管理法规有很大关系；

第三，中美之间的贸易冲突在短期内不太可能达成妥协，双方已经设定了500亿元的关税上调时间，这将不可避免地给中国经济带来更大的下行压力。也就是说，无论是从实体经济还是从目前的流动性状况来看，这次RRR降息都可以说是完全满足了市场的需求，也就是说，就像我在微博上说的那样，不要为了去杠杆化而去杠杆化，不要渴死防洪。

在去杠杆化的过程中，如果我们无视企业的生死，为了去杠杆化而盲目去杠杆化，其危险性和杀伤力将大于杠杆化本身，那么去杠杆化的意义将会丧失。在这方面，我仍然支持这一RRR削减。

当然，如果RRR降息真的如央行所愿，这些资金将真正流向央行指定的“债转股”和中小企业。从过去货币政策的实施来看，这无疑只是一个美好的愿望。根据我们观察到的事实，RRR的每一次降息肯定对股市没有影响，但RRR的每一次降息总是与房地产产生强烈的共鸣。

股票市场和房地产市场在短期内会有机会吗？

每次流动性释放，股市总是尖叫和假高潮，房地产市场才是真正受益者，这是一个基本事实。在4月份RRR降息后，我们可以看到，房地产的许多关键指标都有明显反弹，一些地方的房价仍有强劲支撑。我相信这次在心理预期方面也不例外。

特别是在今年中国经济面临巨大压力的情况下，作为稳定经济的重要工具，政府绝不会让房地产出现大幅波动。保持房地产市场的稳定对今年的宏观经济非常重要。

不过，我必须提醒大家，自2015年以来，房地产市场经历了三年的上涨周期，各种需求已经基本释放。短期内，许多城市的房价已经处于高位。

高层管理人员不会让房地产市场大幅波动，但他们清醒地意识到，如果房价再次上涨，或者房地产市场将再次出现强劲上涨，这将很难在未来结束，保持价格和市场的相对稳定是唯一的选择。

基于此，我个人对房地产市场的基本判断是，虽然我认为中国90%以上的城市房价不高，但就短期市场的基本面而言，除了一些房价明显偏低的城市外，房价短期内再次上涨的可能性很小。如果你买房子是出于投资原因，你可能暂时不需要把它放在议事日程上。

特别是对于一些房价高的城市(包括一线城市)，房价的短期报复性反弹只是一个梦，买房时要考虑机会成本。女士们，先生们，在过去的10年里，我从未如此担心过中国的经济。我宁愿希望这次我的担心是错误的和不必要的。

我的建议是，在这段时间里，你可以安心看世界杯，赌比赛结果，喝啤酒，大惊小怪。至于房屋投资，暂时不要插手。