二线城市一边新房限价一边引进人才 结果房价涨了

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最近，住房和城乡建设部部长就房地产市场监管问题采访了成都和太原的负责人。此前，住房和城乡建设部还采访了Xi、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的相关政府官员。这些城市以前都是低房价上涨和需求补偿性增长的城市，其中一些城市还变相放松了房地产调控，导致高房价上涨。

没有比限价令更直接的抑制房价上涨的政策措施了，但是限价令也导致了对新房的投机性需求激增，所以地方政府普遍实行新房抽签。目前，上海、南京、长沙、成都、武汉、Xi、杭州等7个主要城市开展了新房抽签活动。

在这里，本文将从新房彩票现象入手，分析各地房地产调控政策的紧度，并在此基础上，解读缓解房价压力的正确姿态。

摇动数字是对新的房价限制政策缺陷的修正

什么是新房抽奖？请看杭州市政府下发的《关于实行公证摇号公开销售商品房的通知》，其中提到“对于符合条件的杭州市区内申请预售许可证的新建商品房项目，房地产开发企业应委托公证机构进行摇号销售。”

因此，我们可以看到，所谓摇号是指开发商拿到预售证书后，如果有意购房的人数超过了预售房屋的数量，那么开发商需要委托公证机构公开摇号。

你为什么要为新房子开彩票？背后的核心因素是新房的价格限制。

首先，新的房价限制措施导致二手房价格倒挂。

在这一轮房地产调控中，许多城市出台了限购、限贷甚至限售等措施。然而，那些对房价有直接影响的仍然是价格限制。

目前，有16个城市有限价令。这些昔日炙手可热的房地产城市基本上以2016年10月的房价为基准，要求新建商品房的价格不得超过2016年10月的房价水平，或不得超过一定范围。这些热门城市包括北京、上海、广州和深圳等一线城市，以及南京、杭州和武汉等二线城市。

以统计局公布的70个大中城市新建商品房价格为例，2016年10月至2018年3月，限价房城市新建商品房平均价格涨幅为0%，而无限价房城市新建商品房平均价格涨幅达到10%(见图1)。由此可见，限价令对遏制新建住房价格上涨确实有明显效果。

由于限价令是针对新房价格的政策，所以在限价令出台后，新房价格和更多面向市场的二手房价格很容易出现上下颠倒。

根据统计局公布的70个大中城市新建和二手房价格，计算了2016年10月至2018年3月新建和二手房价格的差异。可以发现，70个城市中有50个城市的新房价格低于二手房价格，Xi、桂林、洛阳等11个城市的二手房价格倒挂现象严重(见图2)。

其次，二手房价格倒挂导致新房投资需求巨大和各种市场混乱。

2017年11月，南京河西10栋建筑获得预售证书，其中河西中部建筑的开盘价为3.5万元/平方米，但周围二手房的市场价格约为4-5万元/平方米，这意味着新房与二手房之间的差价约为1万元/平方米。这构成了典型的金融无风险套利机会，收益率明显高于代新。结果，10，000人抢劫了3，000间套房，而胜率不到30%。由于创新的热情，开发商提高了预售门槛，首付比例一般要求为80%。

新房首付比例的提高对急需住房产生了挤出效应。大多数买得起新房的人都是投机者。此外，由于新房价格远低于周边二手房价格，开发商制定了一些对策，包括囤积居奇(等待取消新房限价令后再出售，甚至以失去预售证书为借口不预售)、变相涨价(加茶费、搭售车位等)。例如，从杭州钱江新城的500，000个房间开始)等。，这加剧了市场混乱。

因此，为了整顿新房市场的混乱，各大城市开始对新房进行公证。首先，避免开发商的垄断。在获得预售证书之前，他们必须制定一个预售计划，并一次性披露当前的住房情况。不能成批出售；第二，避免随意涨价的现象，并对彩票进行公证，以确保每个人都以公开、公平的价格参与购买新房。

新房价格限制和人才引进是左右逢源

事实上，地方政府一直处于加强和放松房地产监管的状态。

以Xi为例，2017年1月，4月和6月出台了限购、限贷、限售令，房地产调控不放松。然而，2016年郑州的房价远远落后于Xi。2017年3月Xi出台人才引进政策后，普通高校毕业生的落户限制被解除，许多获得户口的新居民可以绕过之前的调控政策购房。因此，2017年3月，Xi的房价开始回升，Xi和郑州的差距开始缩小(见图3)。据Xi市公安局统计，从2017年3月1日至12月底，共有24.5万人在Xi迁安定居，同比增长335.9%，其中13.95万人在新政期间定居。由此可见，政策调整确实引发了人口流入。

因此，“新房价限制+人才引进”似乎是二线城市的标准政策，尽管这两项政策对房地产市场的影响是相反的。

然而，随着人才的引进和房价的回升，地方政府面临着被住房和城乡建设部约谈的风险。最近，住房和城乡建设部采访的城市都是房价上涨滞后的城市。由于房价相对较低，这些城市有一定的补偿性增长需求。如果地方政府实施人才引进等政策，变相放松房地产调控，房价上涨将更加明显。

例如，调查成都、太原、Xi、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等。从2016年3月至2017年3月和2017年3月至2018年3月，我们可以发现受访城市明显落后于2016年，2006年，

缓解房价的正确姿态是什么？

那么，什么样的政策组合更适合二线城市？

最合适的政策组合是在吸引人才的同时增加土地市场供给，从而降低居民对房价上涨的预期。当房价稳定下来后，新房的限价可以逐步取消，二手房价格双轨制将逐渐消失。

以南京为例。2016年4月，南京发布了限价订单。然而，从房价趋势来看，2017年下半年房价开始缓慢下降(见图5)。南京市虽然在2018年3月实施了人才引进计划，但房价在3月后略有反弹，但总体而言，房价保持稳定，市场价格上涨预期在一定程度上受到抑制。

这背后的原因是南京增加了土地供应。2017年5月至2018年4月，南京共推出住宅用地，规划建筑面积为1200万平方米，而过去6个月南京平均月住宅销售面积约为60万平方米，这意味着过去一年南京推出的土地可以满足约20个月的市场需求(见图6)。这一水平仍然足够，很难引发价格上涨的预期。

当然，人才的引进必然会增加对住房的需求。2017年，南京市常住人口增加6.5万人，其中自然增长3.1万人，净流入3.4万人。根据Xi的人才引进政策，如果在9个月内吸引14万人才，南京的人才引进相当于提供4-5年的人口净流入。这无疑将导致住房需求的增加。

因此，为了稳定房价，政府有必要继续加大住宅用地的供应规模，土地供应必须与引进人才相匹配。只有这样，一手和二手房价的差距才能逐渐缩小，新住房市场的混乱才会慢慢消失。否则，如果单独引进人才，恐怕也离住房和城乡建设部的面试不远了。