危险！这些高铁新城遭遇调控！

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随着“八横八纵”高速铁路网的建设，未来将有更多的中小城市开通高速铁路。如果过去的模式继续下去，肯定会造成耕地的巨大浪费，使更多的中小城市陷入财政困境。

重要的转折点！

5月7日，“国家发展和改革委员会”在官方网站上发布了由四个部门联合发布的《关于推进高铁站周边地区合理开发建设的指导意见》，这意味着国家关于“高铁新城”的政策发生了重大变化。

联合发布文件的四个部门是:国家发展和改革委员会、自然资源部(原国土资源部的职能并入该部)、住房和城乡建设部以及中国铁路总公司。

中国是世界上第一个实现高铁产业化并建设完善的“高铁网络”的国家。目前，中国高铁里程超过2.5万公里，占世界的60%。

中国不仅实现了高速铁路的工业化，促进了上下游产业的发展，而且将高速铁路视为推进城市化的重要手段。

地方政府一般在郊区和新区规划高铁站，并在高铁站周围规划高铁新城，希望通过“高铁新城”带动城市快速扩张。在这种模式下，高铁站往往扮演着“魔杖”的角色，以“提升郊区土地的价值”，化石头为黄金，让当地财政赚到很多钱。

然而，并非所有的“高铁新城”都取得了成功。在一些人口增长较慢、人口竞争力较弱的城市，高铁新城长期缺乏人气，这不仅浪费土地，也使高铁站效率低下。当地居民经常难以搭乘高速列车。

2015年11月，《21世纪经济报道》发表了《高铁新城调查:趋势还是陷阱？》据说，当时中国有70多个高速铁路新城在规划和建设中。随着“八横八纵”高速铁路网的建设，未来将有更多的中小城市开通高速铁路。如果过去的模式继续下去，肯定会造成耕地的巨大浪费，使更多的中小城市陷入财政困境。

原因很简单:中国的城市化道路发生了巨大变化。过去，城市化遍地开花，所有的县城、地级市和省会城市(直辖市和计划单列市)都可以获得人口红利。今天，城市化正在成为“大城市化”和“大城市集群”。普通中小城市的吸引力正在下降，在郊区建设“高铁新城”的模式必须改变！

在新发布的《指导意见》中，以下内容值得注意:

1、量力而行，循序渐进，有序发展，防止盲目追求规模而努力工作。

2.避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发。

3.新建铁路的选线应尽量减少城市的分割，新建车站的位置应尽可能位于中心城市或靠近城市建成区，以保证人们乘坐高铁出行的便利。高铁站的建设规模要适度、经济、适用，不要贪图外事或奢侈。

4.坚决防治纯房地产化倾向。

5.大城市的高铁站可以研究高端服务业、贸易物流、商业会展等产业功能的有序发展。中小城市高铁站应合理布局周边产业，稳步发展商业零售、酒店、餐饮等产业功能。避免沿线相邻车站之间的无序竞争和相互制约。

6.尽你所能，尽力而为。严禁在高铁站周围以开发建设为名盲目扩张城市。在大城市初期，应重点开发新建高铁站周围2公里范围内的区域，并适当控制长期发展空空间的预留，避免过度、粗放、低效的摊点开发。中小城市不应过高估计高铁的主导作用，避免照搬大城市的发展经验，盲目创造特色和城市。新建火车站实施土地综合开发，应严格执行土地综合开发的边界和规模要求。扣除车站用地后，同一铁路建设项目综合开发用地总量按单个车站平均规模不超过50公顷控制，少数车站综合开发用地规模不超过100公顷。

7.充分认识防范和化解地方政府债务风险的重要性和紧迫性，牢牢把握不存在系统性金融风险的底线，有效防范高铁站周围开发建设带来的地方政府债务风险。防止实际发展脱离当地财政资源。

8.国土资源、住房和城乡建设主管部门要依法严格管理高铁站周围的开发建设，及时组织评估，严格控制建设规模和时间，加强土地利用监测，严肃查处违法用地和建设行为，进一步完善房地产市场监督管理。

上图:早在2014年，媒体就开始反思高铁新城模式。

由此可见，《指导意见》具有硬约束性质，自然资源部和住房和城乡建设部将介入高铁站的规划和监管。对于中小城市，新建高铁站应“尽可能位于城市中心或靠近城市建成区”，并控制规模和房地产开发。

这意味着一些以前由城市规划的不切实际的地点可能会发生重大变化。一旦规划发生变化，就意味着“好高铁站”已经被拆除，相应区域的地价和房价很可能会直线下降！

哪个城市最危险？当然，水平低、经济弱、财政差、人口少、增长慢的城市主要是中西部地区的地级市、县级市和县城。当然，前提是高铁站尚未开工建设，而且规划远离市中心。如果你打算在上述地区买房子，要小心。

为什么我总是建议人们在“人口显著增长的高水平城市”买房(主要是买房)？从高铁的例子来看，每个人都能意识到这一点。

在中国，资源、人口和机会都跟随着权力，而高级城市总是占便宜。不久前，媒体报道称，国家发展和改革委员会加强了对新地铁线路的审批，居住人口少于300万的城市将暂停建设新的地铁线路。这一次，高铁站的规划和建设已经收紧。从这个角度来看，中央政府的思路是一脉相承的:追求高质量的经济发展，提高大型基础设施的效率，避免地方政府破产的风险。

对于普通的中小城市来说，不仅机会在减少，而且最初的“高楼”计划能够实现的机会也在减少。大城市可以通过开发新的区域来阻止城市内部利益的巩固；中小城市将逐渐失去这个机会。换句话说:在大城市，有更多的机会在新区买房子；在中小城市，在新区买房风险更大。决定这一切的是这个城市的机遇和吸引力。

我希望读者能从今年推出的新地铁和高铁法规中了解中国城市化的总体趋势，不要让他们的投资变得低效或浪费。