房地产数十年未有之变局！未来你无需纠结租房还是买房

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无论是刚参加工作的大学生，还是在不同地方工作的老司机，在大城市生存的首要问题是居住问题。或许大多数人的建议是“先租后买”，但散户租房的方式使租房者的利益难以得到保护，租房的不良经历也让许多在大城市挣扎的人产生挥之不去的恐惧。

一个值得注意的现象是，2017年以来，住房租赁市场面临前所未有的发展机遇，中央和地方政策创新层出不穷，企业和金融机构的积极性也在不断提高。

可以预见，在以下五种力量和趋势的影响下，租户生活体验差的问题有望得到根本解决，“只租不买”可能成为大城市居民的选择之一。

首先，机构和企业将成为租赁住房的重要供应商。

目前，我国住房供应并不短缺，但租房的居住体验远远低于自有住房，这是根源于零售出租房的现状。

根据Cree房地产研究所2018年第一季度发布的最新数据，中国97.5%的出租房是由个人提供的，机构的普及率仅为2.5%。即使在一线城市，制度化住房租赁企业的普及率也不到10%。

相反，发达国家租赁市场的机构渗透率超过30%。机构普及率低造成了一系列问题:住房质量参差不齐，物业管理不善，导致租户体验差；零售住房使市场监管更加困难，也难以保护租户的利益。与此同时，为不良中介或二房东提供了空房(见下图)。在这种背景下，大力发展租赁市场，改善租户的居住体验，机构普及率必将大幅提高。

第二，集体土地大规模进入市场将大大降低租赁住房的土地成本。

2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部发布了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，意味着租购并举的房地产政策与农村土地改革两大政策的深度融合。一方面，这项政策将有助于增加租赁住房的供应，降低租赁住房的土地成本，促进租赁市场的大规模发展；另一方面，它有助于扩大农村集体土地的使用，增加集体经济组织和农民增加收入的渠道。

以北京市为例，2017年11月，北京市发布了《关于进一步加强集体土地建设租赁住房工作的意见》，计划在2017年至2021年的五年内，为租赁住房建设提供1000公顷集体土地。政策出台后，土地供应于2017年完成，完成率为102%，年平均建设规模为200万平方米，50万套。

除了加快集体土地的供应，上海还将租赁土地的供应定向至当地国有企业。自2017年以来，已售出21块租赁土地，总建筑面积为144万平方米。这些地块基本上被上海当地的国有企业收购，如张江高科技(600895)。

此外，在杭州、深圳等租赁住房需求较大的城市，旧城改造期间主要向租赁住房供应低价土地，租赁住房也提供土地弹药。

第三，存量住房的翻新为租赁住房提供了另一个重要的供应渠道。

除了增量部分，租赁房屋的供应将充分利用存量房屋的资源，这也将为目前交易基本冻结的空商业和公共财产找到新的出路和市场机会。

近年来，具有丰富经验的大型中介机构或房地产企业通过对城区旧厂房进行改造并签订10年以上的长期租赁合同，获得了整体的物业运营和改造权。他们通过装修和翻新将房屋分割和出租，将整体分割成几部分，并凭借设计精美的现代小型公寓吸引年轻租户。

与购买土地自建出租屋的建设模式相比，这种模式前期可以节省大量的土地支出，开发周期短，投资少，能够快速实现租金返还和收回成本。

第四，商业银行将为租赁住房的发展提供充足的信贷资源。

住房和城乡建设部2017年7月发布的《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》明确提出:“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、业务可持续的原则，为住房租赁企业提供金融支持。”

主要商业银行行动迅速。据不完全统计，截至今年4月底，各大商业银行对租赁住房企业或行业承诺的信贷规模高达3.17万亿元，主要集中在住房和城乡建设部确定的12个净流入城市，参与建设的主要是政府平台、国有企业或大型住房企业。

例如，北京已从中国工商银行(601398)、中信银行(601998)、农业银行(601288)和中国发展银行获得总计9500亿元人民币。上海、广州、深圳、重庆、佛山和东莞等城市也获得了大规模的银行信贷。合作企业包括碧桂园和万科

第五，资产证券化工具如CMB和reits将吸引社会资本参与住房租赁市场。

除了商业银行的信贷资源外，租赁住房企业还需要寻找其他资金来源，资产证券化已经成为他们的唯一选择，其中商业房地产抵押贷款支持证券是资产证券化的主要方式。

今年4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进租赁住房资产证券化的通知》，明确了证券化产品的发行条件为“房地产已经建成，产权清晰”、“房地产运行正常，产生持续稳定的现金流”。同时，提出资产证券化的重点领域和企业是“大中城市、熊安新区等国家政策支持的重点地区和利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市”。这些城市主要包括北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山和肇庆等14个城市。可以预见，租赁住房资金的筹集和盘活方案将是:商业银行向专业租赁住房企业提供贷款，租赁房产满足上述资产证券化产品(CMB)的发行条件后，通过资产证券化吸引社会资金或其他养老、保险等机构资金，盘活租赁房产资产，偿还银行贷款，形成租赁住房资金流动的闭环。

此外，房地产信托基金(reits)，这是近年来反复提到的，也是出租住房资产证券化的重要工具。房地产投资信托基金的要点是:通过募集资金为中小投资者投资房地产行业提供机会；职业经理人将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资的风险；投资者拥有的股权可以转让，具有良好的流动性。

总体而言，房地产市场正面临着几十年来前所未有的变化，尤其是出租房市场的快速发展，将成为解决人口集中流入的大中城市住房需求的主要途径之一。此外，“租售平等”的政策已逐渐在大多数城市落地，所以租房或买房对普通家庭来说可能不再是一个难题。