八张图看清六大热点城市万人抢房的根源

本篇文章2143字，读完约5分钟

你可能没有忘记2016-2017年二线城市频繁出现房东的消息。以杭州、南京和成都为例。在过去的两年里，这三个城市的住宅用地地价明显高于2015年之前，开发商再次面临“面粉比面包贵”的尴尬。

在炎热的夏天，杭州、成都、Xi、西安等城市都出现了抢房热市场。为了防止房地产市场失控，住房和城乡建设部对12个城市进行了采访。

为什么在“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)的调控政策下，房地产依然如此火爆？它背后的根源是什么？看看这个分析。

在通过摇号购买房屋的城市中，“住房短缺”的程度如何？

摇号买房的主要原因是住房存量不足和一些城市新房有效供给不足。从全国情况看，在过去的两年里，一、二、三、四线城市逐步减少库存，今年4月底全国住宅库存减少到2.85亿平方米，库存连续20个月出现负增长(见下图)。

在中国去库存化的大趋势下，主要二线城市的库存短缺问题尤为突出。

根据六个二线热点城市(杭州、南京、Xi、长安、长沙、成都和武汉)的新闻披露，住宅库存处于或接近历史低点。其中，南京的商品房销售面积为280万平方米，杭州为220万平方米。此外，截至今年4月底，除长沙外，其他5个城市的住房销售比均低于10个月，6个城市的住房销售比均低于低库存城市的门槛(2017年4月，住房和城乡建设部《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》文件规定，“如果消化周期超过36个月，应停止土地供应；36-18个月内，有必要减少土地供应；12-6个月，增加土地供应；对那些不足6个月的人来说，不仅要大幅度增加土地供应，而且要加快土地供应的步伐。”)杭州和武汉的存销比分别低至4.38个月和4.23个月(见下图)。

那么，这些长期低库存的城市是否按照住房和城乡建设部的要求增加了土地供应？

从数据看，2017年六大城市住宅用地累计交易面积为3247万平方米，比2016年的2687万平方米增长21%，为2014年以来的最高水平。其中，杭、武、宁、Xi安的住宅供应面积大幅增加，长沙、成都由于前期住房存量较大，土地供应得到了适当控制(见下图)，但总体土地供应水平仍较高。

在住宅销售方面，市场似乎正在蓬勃发展，但实际上，从今年1月到4月，杭州、南京、Xi、西安、成都等城市的住宅销售面积都出现了明显的同比负增长(见下图)，长沙和武汉的住宅销售面积基本持平。可以看出，六大城市库存的急剧下降不是由需求增加引起的。

土地交易增加和住房供应短缺的原因是什么？

土地供应的增加不一定形成新住房的有效供应。开发商应根据资金筹集情况和房地产调控政策制定。然而，新的和有效的住房供应需要侧重于已建成住房面积的数据。

今年1-4月，六市中成都、Xi、武汉同时出现负增长，增幅分别为-32.2%、-69.1%和-24.4%。杭州的建成区增长率也创下了近年来的新低(-3.8%)，南京实现了1%的小幅增长，长沙增长了31.6%，其中

进一步分析，2017年土地供应面积大幅增加，但这并没有反映在已建成住房面积和有效供应量上。这背后的原因可能有以下两个方面:

首先，房地产企业的融资环境继续趋紧。与房地产开发总投资(主要由土地购置费和建设项目投资组成)相比，建设项目投资更能反映土地交易后能否转化为有效住房供给的先行指标。建设项目投资与房地产开发的资本环境密切相关。历史数据还显示，房地产开发资金来源与建设项目投资在“永远保持”上大致同步(见下图)。

然而，自2017年以来，房地产开发的资金来源持续减少。从今年1月到4月，资金来源的累计增幅仅为2.1%，创下三年来的新低。在房地产开发资金来源中，银行贷款呈现6.1%的负增长，而2017年房地产企业债券融资仅为1265亿元，大幅下降6222亿元。因此，当信托、资产管理计划等融资渠道受阻时，房地产开发的融资来源前景不容乐观。在支付了高额的土地购买成本后，实际建设项目投资的资金无法到位，资金来源受阻是土地交易后无法形成有效住房供给的重要原因。

第二，“高地价、低房价”挫伤了房企加快发展的积极性。你可能没有忘记2016-2017年二线城市频繁出现房东的消息。以杭州、南京和成都为例。在过去的两年里，这三个城市的住宅用地地价明显高于2015年之前(见下图)，开发商再次面临“面粉比面包贵”的尴尬。

在高价出售土地后，为了抑制房价的过度上涨，大多数一、二线城市都采取了限制房价的政策，导致新房和二手房价格出现严重的倒挂现象。

以抢房现象严重的杭州为例，虽然杭州二手房价格涨幅有所回落，但亚运会和人口的持续流入使杭州房价仍有上涨压力。然而，在限价令下，杭州的新房价格出现了罕见的负增长，新房和二手房的价格涨幅出现了相反的变化。新房和二手房的价格严重颠倒，这改变了买家的心态。“买了就赚”和“买彩票”的市场情绪，让观望者加入了抢房子的行列。

综上所述，杭州、成都等城市有万人抢房的奇怪现象。直接原因是新房和二手房价格严重倒挂，形成了“买了赚”的市场氛围。更深层次的原因是“高地价、低房价”挫伤了房企加快发展的积极性。因此，开发人员只能囤积和推迟开发。此外，房地产企业的融资环境继续趋紧，新房有效供应量进一步短缺，库存进一步减少，导致新房价格上涨恐慌。这种情绪需要保持警惕并及时疏导。