房住不炒时代来了？两轮选房后昌平共有产权房竟剩150套

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共有产权住房是经济适用房的最新类型。也就是说，购房者与政府分享产权，从而降低购房者的购买成本。然而，北京第一批共有房产并不像以前的经济适用房那样受欢迎。

“买就是赚。”对于经济适用房，这句话曾经是“法律”。从北京十多年前推出的经济适用房(即经济适用房)，到限价房(即限价、限价房型普通商品住房)和自住房(即自住商品住房)...各种类型的经济适用房都很抢手，成百上千的人往往会因为一个简单的原因而抢购一套:价格远低于市场价格。对于买不起商品房的市民来说，自然需求是旺盛的；对投资者来说，这也是完美的——一旦他们易手，数十万甚至数百万元就可以入账。因此，有人说买经济适用房可以改变一次阶层。

今年，“法律”似乎被推翻了。变化来自于共有房产的新事物。

共有产权住房是经济适用房的最新类型。也就是说，购房者与政府分享产权，从而降低购房者的购买成本。然而，北京第一批共有房产并不像以前的经济适用房那样受欢迎。今年4月，北京昌平区在三个项目中推出了2328套共有产权的房屋。经过两轮选房后，还剩下150栋房子。诸如“遭遇冷遇”和“放弃购买”之类的词语经常出现在媒体和公开报道中。有人甚至预言，一些共有产权的住房项目将不会出售。

70%到80%的家庭不在“绿海之家”来装修房子

刘正，一个30出头的北京青年，感受到了冷热的变化。他说:“公租房、限价房和自住房，每次我推出一套，我都会申请，但我从来没有被排名。”像大多数稀缺资源一样，经济适用房需要通过抽签来决定是否有资格出租和购买。但在过去的十年里，刘铮从未有过这样的好运气。

今年，像往常一样，他参加了共有房产的抽奖。共有产权住房是经济适用房的最新尝试。中国有六个试点城市，即北京、上海、深圳、成都、黄石和淮安。其中，北京的共有房产于2017年9月正式推出。北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，从2017年到2021年，北京将提供25万套共有产权的住房。

买家在昌平鹏波体育馆的选址处查看剩余的房子。

没有户口但在北京稳定工作的北京家庭、30岁的单身人士和“新北京人”，只要名下没有房子，就可以参与购买共有房产。最后，房屋选择的资格和顺序由抽签决定。

刘正对昌平区的碧海家园感兴趣。在三个项目的2328套住房中，该项目的住房数量最多，共有1677套，除了1012套之外，东城区和西城区还有665套符合条件的住房。

户籍在西城区的刘铮搬到了3501号。也就是说，这665套房子是刘铮之前的3500户人家选的，如果还剩下一些，就该轮到他了。根据过去的经验判断，他这次没有机会了。3500户，665套房，我在哪里可以找到排名第3501的他？

然而，这一次，他实际上掌握了方向盘。4月中旬，刘正接到一个电话，通知他将参加4月27日的补选。自从第一轮选房结束后，665套房子还剩161套。这意味着他前面的2000多个家庭已经放弃了选择房子的机会。这让他想到一句话，拒绝率是70%，甚至85%。他在选屋现场看到的似乎证实了这个谣言。4月27日，在昌平鹏波体育馆的选房现场，组织者每次拨打100号码，同时出去。刘铮仔细数了数，每100个数字中，只有十几个。

也就是说，七八排家庭根本没有来现场选房子。

剔除率为70%。是“真实”还是“不真实”？

4月27日，当刘铮参与选房时，碧海家园东西两个城市的665套商品房终于售罄。然而，在本轮的2328套共有产权房中，有1663套面向昌平家庭，8696户家庭选房后还有150套剩余。5月3日，昌平区住房和建设委员会发布通知称，将为符合条件的非北京家庭购买150套房。昌平区住房建设委员会强调，这些房子不会出售。

买家们正在排队挑选房子。君在飞照片

面对媒体指出的高拒绝率，昌平区住房和建设委员会驳斥了“严重的谎言”:所谓的拒绝率是没有意义的，但应该看到100%的销售率的共享财产的房子。北京当地媒体也认为，“弃房率的概念并不明确，这个数字能否反映实际选房情况也是有争议的。”北京一位住房保障专家表示:即使一些项目中有废弃的房屋，也很难离开它们。对于真正多余的房子，也有安排，如弥补和选择房子。

但一些民间分析师不这么认为。微信公众账户“北京大屋”的所有者田涛表示，拒绝率指的是“有多少人有机会购买，但没有购买”。虽然概念本身可能不严格，但它可以反映项目是否有需求。他说:“具有特殊价值的房屋的废弃率很低。前几个共有产权的住房项目相对热，但高遗弃率也是一个事实，尤其是绿色海洋家园。”就被刘正撼动的碧海家园而言，即使所有1677套房最终都以1 空的价格售出，也不能掩盖一个事实，即大量家庭动摇了这个数字，但却放弃了购买。

申请人数的大幅下降也引起了很多关注，这已成为“寒冷天气”的最有力证据。根据昌平区住房和建设委员会的资料，共有15，841户家庭，共有2，328套共有房产。转换后，有6.8户申请了共有房产。以朝阳金都家园项目为例，427套房吸引了16万个家庭购买，根据最终批准的12万个家庭，购买家庭与住房的比例约为281:1。

申请人数下降和高拒绝率背后的原因是什么？

买家“弃选”，房型是主要原因

刘思新，北京居民，研究生毕业后留在北京。他今年52岁，单身，户籍在西城，在昌平租房，名下无房，符合经济适用房购买条件。他没有放弃任何购买的机会，他是一个彻头彻尾的“急需”人群。他说:“当我买得起房的时候，我一定要永远活着。”。即便如此，在他看来，昌平这次推出的公租房还是有些“不尽人意”，他“看不上”。

刘思新还申请了绿海家园项目，排名第4345位，低于刘铮。就像刘铮一样，在四月中旬，他还接到了一个选择房间的电话。4月20日，经过现场咨询了解上市信息后，刘四的新希望落空了:665套房不到一半；第一轮剩下的161套基本上都是一居室。一栋70平方米的房子，共用面积超过20平方米。“我要和我妈妈住在一起。我需要一套80多平方米的两居室公寓。这对于一居室公寓来说太尴尬了。”只有一个机会，而且必须留给大房子。经过反复测量，在4月27日的选举日，刘思选择呆在家里看书。“我们等下一次购买吧。”

4月27日，刘铮在选屋现场一遍又一遍地筛选房屋清单，并确定其余的都是一居室。犹豫了很久，他选择了放弃。虽然他在南四环租房，在北五环工作，上下班单程一个半小时，但他迫切需要在北京北部买一套房子，但碧海家园的房子不能满足他已婚有家的需求。“两年后我们就要有孩子了。如果有一套好的两居室，我一定会当场赢得它。但其余的都住在一个地方，这个家庭真的不能生活。”他说。

不仅如此，碧海家园位于昌平九仙村北六环外，距市中心60公里，“有点远”。再经过计算，平均价格是18000平方米，只有50%的产权，折合后相当于36000平方米。“它也仅限于比同一地区的商品房便宜”……出于各种原因，碧海家园的共有产权房缺乏吸引力。

根本原因在于投机属性的剥离

“核心问题是，共有房产不能提供未来刺激商品房的可能性。”田涛说道。

在由关注北京房地产市场的公众号“北京大屋”的读者设立的微信群中，共有房产是最近的热门话题。除了讨论共有产权房项目的利弊外，大家最关心的是“如何交易共有产权房”。田涛认为，项目缺乏吸引力是导致共有房产“冷天”的主要原因，但根本原因在于共有房产的交易限制，使得共有房产的投机性和投资性被剥离。“否则，就像以前的经济适用房一样，与市场价格存在巨大的价格差异。如果你买一个镜头，你可以赚几百万，房间类型会更差。”

那么，共有房产交易的限制是什么？与《意见稿》相比，2017年9月30日正式实施的《北京市共有产权房屋管理暂行办法》(以下简称《办法》)删除了最重要的第三条——五年后房主可以以市场价格回购剩余的产权，使其可以转化为商品房并回到市场公开流通。

根据现行《办法》，如果一套共有产权的房屋需要转让5年，可以按市场价格转让。但是，如果持有机构有优先购买权，而持有机构放弃了，转让的对象应当是符合购买共有房产条件的其他家庭。换句话说，共有房产只能在共有房产系统内交易。

“交易不能卖给所有人，只能卖给你圈子里的人。这个圈子相对封闭，市场狭小，人群购买力不强，这就决定了价格上涨是有限的，无法与真正的商品房市场价格相比。”田涛分析说，一旦选择了公产房，就意味着购房者在未来将无法从公产房的销售中获得实质性的价值，他们将失去通过卖房和购买更大的商品房来换房的期望。

田涛直言不讳:从投资角度来看，共有房产一文不值。在排挤了炒楼者后，自住者会真正从生活的角度去关心和衡量项目的优劣，从而作出理性的选择。

“冷漠”和“放弃选举”并不是坏事

在采访中，田涛称碧海家园项目是“第一个不能出售的联合产权住宅项目”。然而，这并不能解释北京共有产权房的政策错误。相反，他认为共有房产是最接近“房子是为了生活，不是为了投机”目标的政策。

回顾北京出售经济适用房政策的演变，从最早的经济适用房(天通苑)，到两个相对低收入人群的限价房，再到自住房，虽然有销售限制，例如，自住房出售时30%的差价必须返还给政府，但空的巨大套利始终存在，甚至还在增加。以北京市大兴区黄村自住商品房项目“海宝云菲”为例，同一开发商开发的商品房价格为7.3万元/平方米，自住商品房价格为1.75万元/平方米，自住商品房价格仅为商品房价格的20%。据业主估计，海宝云菲的质量虽然与商品房不同，但在市场上可以卖到5万多元。在扣除30%的差价后，一套套房仍可盈利约200万元。

在空巨大套利的影响下，只要合格的人，不管有没有需求，他们都会申请。“这有点像赢得大奖”，这显然背离了经济适用房的初衷。田涛认为，共有产权房是对过去经济适用房政策的“矫正”。与过去的经济适用房相比，共有产权房可以满足更多无家可归家庭的住房需求。从这一点来看，与自住商品房相比，共有房产整体“冷”是正常的、合理的。

由于没有房可买，所以刘铮提前离开了碧海家园的选房地点。出门时，一家网站房地产频道的记者拦住了他，问道:“你买了吗？”他摇摇头，径直走向停车场。他说，我们应该赶快回去看看有没有新的项目的共享财产的房子，并继续签署了彩票，这是必要的，毕竟。