北京万科陷“以租代售”争议背后 激进拿地后遗症显现

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一年多前，万科花了109亿元在海淀永丰区赢得了两块自持土地，但现在它成了一个“烫手山芋”。最近，万科建造的玉院项目陷入了“卖租”的风暴。紧接着，这也引起了业内人士对住宅企业自留地盈利模式的质疑。

“月租15000元起”，“180万租金10年一次交货”。上周，万科自主租赁住房项目——翡翠学院(Jade Academy)发布了预售消息，成功唤醒了人们的租房意识。因此，北京万科深陷“租卖”风暴。

事实上，企业的焦虑和犹豫也在纠纷背后显露出来。由于土地高价收购后的成本压力，“投资回报率只有2%~3%”显然不是开发商想要的结果。

此时，市场呈现出两种截然相反的声音。经纪人认为其高租金是由高成本决定的，如果有需求，这意味着价格是合理的；持怀疑态度的人认为，这是不合理征地的结果，无非是将高昂的征地成本和建设成本转嫁给承租方，背离了实际市场情况，使未来利润难以实现。

万科项目陷入“租卖”的纠纷。“无奈之举”源于征地的后遗症

十年180万英镑租金的房子是什么？

4月23日，国家商报记者带着问题来到翡翠学院项目。面对媒体和消费者的质疑，在过去一周左右的时间里，这里的工作人员反复解释了这款产品的高端定位，传达了相对价格质量并不离谱的信息。

这个产品的出现应该从2016年北京完全自给自足的租赁土地诞生开始。随着当年房地产市场“930调控新政”中“鼓励房地产开发企业将部分房屋作为出租房屋进行自持”的内容，在争夺土地出让自持比例的条件下，企业自持土地应运而生。

据记者统计，目前，在北京四家企业的自持土地中，万科已经占用了两块用于开发玉院项目，另外两块由中铁建设和中粮集团与其他房企共同获得。在项目启动方面，万科成为第一个吃螃蟹的企业，率先宣布了“预租”的消息，但却陷入了一个值得怀疑的局面。

4月22日晚，北京市住房和城乡建设委员会对此作出回应，称企业竞相争取自住租赁住房，开发建设单位只能出租，不能出售或变相“卖租”。

与翡翠学院目前的预售计划相比，北京万科毫不犹豫地拿走了这块完全自给自足的土地。

2016年11月16日，在北京市海淀区永丰18号和19号地块的拍卖现场，一批房地产企业竞相争取土地。最终，万科以50亿元的价格独家获得了海淀永丰18号土地，合住以100%的自持率获得了海淀永丰19号土地。后来，万科还回购了19号地块的全部使用权。到目前为止，翡翠学院的两块地皮已经花了万科109亿元。许多媒体曾将万科描述为北京本地拍卖市场的最大赢家。

然而，事件的转折点总是措手不及，现在玉院项目面临的质疑也引起了业界对当年房地产企业征地行为的反思。

思源房地产市场开发部副总经理兼首席分析师郭毅向《商业日报》表示，万科当时在北京赢得了第一块完全自给自足的土地。从计算方法来看，按照逻辑，该公司似乎并没有降低其土地收购成本。

租金收入无法支撑的盈利模式仍在探索之中

据《国家商报》记者调查，在北京以往推出的首批4块自持地块中，除了万科的前期租赁计划外，中粮地产(000031，股份咨询)和中铁建设自持项目的运营计划尚未公布。

从公布的租赁计划来看，大众市场并不买账。北京万科需要通过调查市场和客户来改进最终的租赁方案。中铁建设自持项目的销售人员一再强调，最终的租赁计划还没有出来。在租金受到质疑的情况下，企业也表现出观望的情绪。

我爱我家的市场研究总监孔丹。在接受《国家商报》采访时，他表示，从定价的角度来看，万科10年180万元的租金足以支付购房首付款，10年租房是不现实的。然而，必须说明的是，这种住房肯定有市场，普通人(603883，咨询股)不太可能支付180万元的租金，但高端人才可能是可以接受的。

他还提出了租赁模式的可能性。例如，一家企业引进五名高级管理人员，公司为高级管理人员出租这种房子来解决住房问题。虽然180万元非常昂贵，但企业通过10年的租赁期“支持”人才是合理的。

中原地产首席分析师张大伟表示，北京等一线城市的年租金回报率仅为1%~2%。根据正常的市场逻辑，租赁成为首选资本投资的前提是租赁回报率超过资本成本1%以上。然而，根据中国目前最低的5%的资本成本，除非房价下跌60%或租金上涨2倍，租赁只能是一种边际选择。

不可否认的是，高成交量的房地产开发商，开发和销售正面临着转型的“控股经营”。

业内许多人认为赚取“租金差价”仍然是租赁业的主要盈利模式，而自持项目的盈利模式更难依赖租金支持。目前，房企自供宅基地的核心问题是如何最大化稳定的租金收入，实现资金的快速回报。

对于万科、中粮、中铁等房地产企业来说，如何赚钱、如何盈利，目前还没有明确的方法和模式。在没有样本可参考的情况下，如何交易才能使完全自给自足的土地盈利，开发商也在拭目以待。

事实上，在获得完全自给自足的土地后，三大企业不断投入资本成本。据北京万科相关负责人介绍，玉院项目从征地到建安的成本已经达到159亿元。据《国家商报》调查，中粮地产拿下的另一块永丰地块仍处于项目阶段，资金压力很大。中粮地产2017年实际投资约64亿元，今年3月，中粮地产向项目公司提供了不超过32亿元的资金援助，以确保永丰项目的融资需求，确保项目的顺利进行。

孔丹表示，企业的计算结果已经明确表明，企业必须寻求商业模式创新。商业模式的改变也提醒了未来市场的所有参与者，包括开发商、运营机构、政府、银行和金融机构，如何为普通人推出普及和受欢迎的产品，同时实现利润，这是一个至关重要的问题。

在资金压力的背后，开发商需要尽快实现支付。除了收取租金，业内专家还建议通过资产证券化来提高流动性和提取资金。

张大伟表示，要解决自持地块的盈利问题，只能依靠开发“REITs+1000人商住比+地下空房”。reits以证券化的形式反映房地产的价值，证券发行后流动性和流动性将会大大提高。

最近，住房企业频繁推出租赁资产证券化产品。保利成功发行房地产投资信托基金。3月13日为房屋租赁房；4月初，阳光城(000671)批准了首家规模不超过30亿元人民币的a股民营企业长期租赁房地产投资信托基金。此外，碧桂园、招商局蛇口(001979)、龙湖、徐汇、越秀地产等房地产企业也通过发行reits、cmbs和abn实施了租赁证券化。

4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部发布了支持企业开展资产证券化的通知，这无疑再次给焦虑的企业打了一针强心剂。

中央财经大学房地产法律研究所所长殷飞表示，企业应充分利用各种金融手段解决资金回笼问题，通过稳定的现金流进行资产证券化。