“金九”收官成色几何？

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2019年，1000亿住房企业的规模将再次扩大。

继小阳春之后，在历史上最严格的监管和境内外融资渠道的全面收紧下，“金九”成为2019年检验房地产企业销售决心和营销能力的最重要节点。

韩毅智库发布的“2019年1-9月中国典型房企销售业绩200强”榜单显示，上月前九名房企销售额一举突破3.2万亿元。与此同时，销售额超过1000亿元的房企数量比8月份增长了4倍，前30家房企的门槛继续高速增长，行业集中度再次提高。

前30家住宅企业销售终端集中度达到50%

前9个月，房地产企业各阵营的门槛值仍保持稳定增长，但前20名房地产企业增速明显放缓，同比增幅比2018年同期低63%。在“1000亿”目标的强力追求下，前30家房企的门槛值继续保持高增长趋势，较2018年1-9月增长18%，集中度达到50%。

总部企业的优势更加明显。根据韩毅智库的数据，截至2019年9月30日，前三名“碧万衡”企业的销售额已超过1.5万亿元。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进向记者表示:“产业集中度的提高将会给中小房企带来一定的竞争压力，至少中小房企在投资、征地和售房方面会受到制约。”目前应适当考虑寻找新的机会，包括现有房产的经营和农村集体建设用地的开发，这些都值得中小房地产企业积极尝试。”

韩毅智库预测，由于行业融资环境的逐步收紧，为了提高行业话语权和降低融资难度，对“准1000亿”规模住房企业的需求越来越强。预计企业间的兼并与合作将更加频繁，2019年1000亿住房企业的规模将再次扩大。

恒大“金九”效应显著，世茂重回第一梯队

1-9月，十大房地产企业销售额一举突破3.2万亿元，但最突出的是中国恒大和世茂地产。

从月度数据来看，恒大9月份的销售额高达830亿元，不仅在全行业排名第一，还创下了历史新高。2019年9月，恒达大全销售额同比增长74%，同比增长32%，金九效应显著。

世茂地产以累计1740亿元的全规模合同销售额重返前十，同比增长44%，持续五年，再次成为回报行业的第一梯队。世茂9月份的月度表现依然不错:销售额约为320.9亿元，在行业中排名第六，环比增长49%，同比增长57%。9月份，全口径合同销售面积单月180.6万平方米，同比增长50%，同比增长41%。

“从销售数据来看，由于上述企业相对稳定，世茂在过去两年中进行了一系列大规模收购，使公司取得了较好的销售业绩。这也从一个方面说明，当大型住宅企业在现阶段相对稳定时，其绩效不会受到很大影响，而一些缺乏稳定性和规模效应的企业相对更容易受到市场压力的影响，其绩效呈现一定的波动性。”严跃进认为。

土地市场可能会进一步降温

在近期监管政策“保持稳定”的大基调下，韩毅智库预测，未来融资政策收紧趋势很可能会继续。

根据韩毅智库的分析，在资本端和年度目标压力的共同作用下，企业加速推进的意愿是明显的。由于短期内没有明显的放松融资政策的可能，而且临近年底，项目资金和农民工工资等资金数额相对较大，可以看出现金流对企业的重要性。

另一方面，黄金九月和白银十月是实现销售增长的黄金时期。为了实现年度销售目标，企业将更愿意推动市场，抢占先机。进入第三季度以来，中小房地产企业追随大型房地产企业的脚步，大举进入营销行列，并保留了丰富的可销售价值。因此，总的来说，第四季度行业的供给将会有一定的支撑。在急需改革的基础上，交易量将继续回升，全年新房销售面积有望实现正增长。

基于房地产企业对销售回报的重视程度，无论是客观的政策层面还是房地产企业的主观意愿，房地产企业都可以在现金流紧张的情况下做出量换价的选择。

然而，下半年土地交易溢价大幅下降，表明企业倾向于谨慎投资。因此，韩毅智库预测，未来在资金压力的约束下，企业对土地投资仍将保持谨慎，土地溢价下降趋势很有可能会维持。

严跃进指出，“后续的宅基地交易市场是否活跃，取决于房企的去库存化效应和资金退出状况。从目前来看，去库存化的压力仍然相对较大，资本状况并没有发生实质性变化。根据这一判断，至少在今年10月份，宅基地交易市场将继续降温，土地收购的增长率曲线将继续下降。”