开学季将至学区房是否还“焦虑”？揭开一线城市真相

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为了防止孩子在教育的起跑线上失利，近年来，很多家长都不遗余力地购买教育质量好的学区房产，让孩子能够在这些学校学习。这就是目前在许多城市非常流行的“学区屋”。

学区可以说是房地产市场的衍生物。由于极其受欢迎，学区住房也成为许多房地产项目和二手房卖家的促销工具。好的学区住房的价格一般比其他房子高20%，甚至更高。

随着9月份学年的临近，今年学区住房市场的表现如何？近日，国家商报记者前往北京、广州、深圳等地进行实地调查，向读者揭示了学区房市的真相。

北京

学区住房的概念正在逐渐淡化，价格仍处于较高水平

西城区金融街(000402)拥有丰富的北京优质教育资源。小学、实验二小学、西单小学、红庙小学在北京很有名，中学、北京师范大学附属北京四中、实验中学在家长眼里也是好学校。

京畿道社区与西单小学直接相连，又与北京师范大学附属实验中学直接相连，这让很多家长望而生畏。

2015年7月底，在金融街工作的赵婷(化名)在京畿道买了一套近40平方米的一居室，总价450万元，单价约11万元/平方米。“那时候，购买这样一个高质量的学区真的不得不被抢走。起初，我觉得这是一个闪烁，但它真的存在。”

“当时，在10天之内，我们锁定了京畿道、丰惠公园和花园北街(都是金融街地区的高质量学区)的三个套房，基本上我们所有的精力都花在了与房主的游戏上。虽然当时房主比较会说话，但还是有一些房子讲价钱好，被别人抢走了。”赵婷向《全国商报》记者回忆说:“华远北街的那套已经约好第二天中午签约，但被其他中介拦住了。据说一个顾客把它全买了。京畿道的最后签约。”

在过去的四年里，北京的学区数量迅速增加。该连锁店的工作人员告诉《国家商报》的记者，如今，像京畿道这样的一居室公寓“上个月卖出了一套，总价约为750万元，单价为18万元以上，房主将房子闲置约一周。”

根据这一计算，赵婷在京畿道购买的这个学区的价格在四年内上涨了60%以上。

“西城区现在是稀缺资源，所以买一套性价比高的不容易。在老城区，房子很旧，所以你必须全额购买，而且只能用来送你的孩子去上学。最近，京畿道社区也有了一套540万元的单间，总价并不高，但却是一套半地下公寓。”上述工作人员告诉记者。

根据连锁店提供的数据，目前京畿道二手房平均价格约为16万元/平方米，近90天内售出6套，一个月内的访问量达到81次。

以京畿道一套约40平方米的一居室公寓为例，该连锁店2013年10月的成交价为280万元，单价约为7.6万元/平方米；2014年12月的成交价格为335万元，单价上升至约8.6万元/平方米。

从那以后，价格飙升。2015年7月，单价达到11.5万元/平方米；2016年8月，交易总价超过580万元，单价达到14.9万元/平方米。截至去年9月，链家出售的这套公寓最高总价达到765万元，单价超过20万元/平方米。

7月初，西城区德胜区刚刚出售了一套“老小”校区，建筑面积只有12.2平方米，成交价达到360万元，单价接近30万元/平方米。

“但现在我个人不建议你开枪，你可以等着瞧。”上述工作人员向记者承认，“德胜地区的潜在买家对该地区的房价进行了猜测，因为一些符合德胜地区条件的学生前一段时间入学时，由于学历不够，被分配到了其他学区，所以一些客户就过来猜测该社区的房价。”

然而，《每日经济报道》注意到，政策取向已经弱化了学区住房的概念。入学政策也变得更加灵活，转向多校抄写员。

2018年，北京传统学区的主要住宅区东城、西城和海淀的入学政策开始大幅调整，再次影响了购房者的敏感神经。同年4月25日，北京市教育委员会将学区住房的主题定为“稳步推进单校制与多校制相结合的入学模式”。

今年，北京市教育委员会表示，将继续稳步推进单校制与多校制相结合，同时“继续对具有房地产和户籍且居住一定年限的老居民子女实行原单校制，不完全符合单校制要求的，实行多校制。”

2018年4月27日，东城区宣布，当年6月30日后获得不动产产权证的家庭将通过计算机分配进入东城区的多所学校。今年，我们明确建议使用实际的居住地址进行注册。原则上，六年内只提供一个单一学校的学位。

2018年4月28日，海淀区也宣布，从2019年1月1日起，如果新注册的海淀区房屋并取得了房屋不可移动产权证用于申请入学，将不再对应一所学校，实行多校划线。

在这一政策下，即使是在名校之前购买了相应住房的家长也无法保证自己的孩子能够上名校，东城和海淀的学区住房概念也逐渐模糊。

然而，西城的政策基本上没有改变。在2018年，它只提到“当学位不足时，学区或邻近学区将通过多校划线员分配入学名额。”今年，多校联合招生取代了多校联合招生，西城区的学区成为了家长们的目标。

西城区的一位中介告诉《国家商报》:“虽然西城区的房价没有明显上涨，但成交量已经出现了。几乎每周都有交易，比2018年好得多。以前买了海淀和东城的很多客户现在都想在西城换货。”

值得注意的是，7月26日，北京市住房建设委员会报告称，10家房地产经纪机构在专项行动中被查处，旨在整顿非法集体租房、炒作“学区房”、发布虚假住房信息等房地产市场混乱局面。

广州

在选择小校区时，学位差距很大

不久前，广州越秀区一所学校小区的售楼处吸引了市场的目光。据《国家商报》记者报道，该学区的房子实际上是精装修后出售的。原价256万元，增加36万元后总价为292万元。

一些熟悉广州学区房市的代理商告诉记者，精装修后卖“老小”学区的情况并不少见，因为这房子已经推出了很多中介营销，所以看起来“很热”。最终，这套三居室公寓的交易价格并不昂贵。"购买(300785，诊断股票)以了解个人需求是值得的."

越秀和天河一直是广州教育资源最丰富的地区，校区的价格自然是全市最高的。然而，广州比深圳、北京和其他地方更友好，因为尽管顶级学位的价格很高，但空有很多中级学位的选择，总体学位差距远小于深圳。近日，记者还采访了一些在广州购买了学位房的家长。他们中的一些人为名牌学校付出了沉重的代价，但他们也经历了波折，一些人去郊区寻找合适的学位教室。

记者发现，越秀和天河的学位房均价在5万元/平方米以上，而一些省级一级学位房均价在9万元/平方米以上。

“感受‘昂贵’这个词！”当被问及在广州购买学区的经历时，李先生告诉记者。

李先生来广州工作后，一直住在天河区龙口西路附近，在那里工作并租房。因此，他在选择学校方面没有太大困难。他看中了附近龙口西小学的学位房，从去年开始花了四个月的时间在这里找房，但不是价格太高，就是没有买到。最后，一位业主以平均每平方米66000元的价格和620万元的总价赢得了一套三居室公寓。

在省级名校集中的越秀区，高价购买学位房后，需要实力和运气才能顺利进入相应的学校。

为了获得海外华人的外语学位，张女士多年前在路买了一套20世纪90年代建造的两居室，现在平均价格约为5.2万元/平方米。去年，张女士的孩子在小圣初。该学位最初包括华侨外国语小学和初中。她认为她可以直接去，但她不希望参加彩票。“幸运的是，我摇了摇它，否则我只能让我的孩子去私立学校。学费很高。”

虽然进入一所高等学校是一场艰苦的战斗，但这也是许多家长不得不进行的战斗。据广州中原研发部监测，2019年1-4月，越秀区住房需求交易比例保持在20%-30%之间。截至今年5月，越秀区住房需求交易占比已飙升40%，较上月净增19.4%，甚至较3月份旺季净增10.7%。

越秀和天河拥有高质量的学位，但相应的校区不仅昂贵，而且陈旧，俗称“破旧”。由于经济实力有限，不愿住在“老小”里，很多家长会把目光锁定在远离市区的学区。

由于经济条件有限，孩子们迫切需要上学，陈先生在2015年前后没有考虑购买越秀区和天河区的学校，这两个地区有很多著名的学校。由于价格原因，他最终把重点放在了黄浦区的萝岗。

“当时买大房子的压力很大，这个社区的学位也不错。”陈先生选择了一套52平米的玉泉小学学历的公寓，平均价格约为14900元/平米。

去年，由于家庭原因，陈先生不得不换了一套更大的公寓，售价约为3万元/平方米。"没有临时涨价，小单位卖得好，一些大单位也降价."

然而，选择新房子也让陈先生头疼。有必要在预算内买一套尽可能大的房子，但也要考虑学位问题。“没有办法选择远。”最后，陈先生不得不穿越近60公里，从萝岗搬到南沙。我花不到200万元买了一套三居室的公寓，还有一个很好的新建中学学位。

据广州中原研发部监测，上半年，有学位需求的客户非常热衷于进入市场，部分拥有优质教育资源的校区交易继续活跃。卖家的心态比较强硬，基本上没有讨价还价的空，有些卖家甚至有反价格现象。例如，五羊新城一套15平米的公寓原价仅为85万元，但由于许多客户的购买意愿，业主最终将价格调至100万元。

深圳

学位频率警告购买学区以规避风险

最近，北京一个高单价学区被出售的消息在关注深圳学区的家长圈子里引起了小小的骚动。

一些家长大胆猜测未来深圳学区的价格，同时担心他们是否会因为政策变化而无法入学。去年底，罗岭外国语实验学校被地方录取的信号还在挥之不去。

“即使孩子已经注册了理想的小学，他还是很担心。他担心的是，分数不会因为他买房子太晚而被挪用，而以高价买下的学区也不能被相应的初中录取。”家长方清告诉《国家商业日报》。

近两年来，随着深圳发布学位警告，方清的担忧急剧增加。

到目前为止，除了度数比较丰富的南山区外，罗湖、光明、龙岗、龙华、福田、宝安、平山、盐田都先后发布了度数预警信息。

记者注意到，就连深圳人口最少、功能最年轻的大鹏新区，今年也首次发布了秋季入学学位预警，建议没有深度注册的学位申请者在深圳其他地区买房或租房、买房或租房。请提前做一个预先判断，根据你的学位类型和分数选择一所学校申请学位；类型和分数较低的学位申请者应该提前准备好返回他们原来的地方。

根据罗湖区教育局年初发布的预警信息，2019年罗湖区一年级和一年级的申请人数将大幅增加，公立学校的学位差距将很大。从2019年开始，全区所有公立小学和初中将在学区申请住房学位。在一所房子里成功申请了公立学校学位后，其他家庭在小学六年和初中三年内不得再用这所房子申请公立学校学位。

此外，在罗湖区购房或临时租房时，深圳户籍并不保证就近入学，非深户籍也不接受申请。那些租房的人必须在这个城市没有住宅物业(除了那些实际上不居住的人)，并且实际上已经在学区居住了一年以上。申请学位的住房必须是申请人的实际居住地。如果没有实际居住地，当地学校将不接受学位申请。

记者走访福田区顶级双实验校区时，一位中介向《商业日报》记者推荐了44平方米的名校对口社区单间，价格远高于周边的普通学位房。

随后，记者查看了社区周边普通学区的房价及其近年来的上涨情况。福田区顶级名校双实验区外的八卦岭和沅陵平均价格分别为5.7万元/平方米和7.6万元/平方米，双实验区平均价格为11.6万元/平方米。老师和学生优异的成绩与高昂的价格相匹配。

对于高价购买二手学区，深圳资深研究员胡马建议，名牌学位房，尤其是深度高级和深度实验，应该在小学之前购买；九年制的学位教室是首选，只有著名小学的学位教室是经过精心挑选的，因为在小学阶段有分流的危险；另外，你也可以选择相对宽松度的区域，比如南山区和福田区。

不是所有的父母都喜欢著名的学校。相比的学区焦虑，王先生和他的女儿选择了另一种方式。

在他和他女儿的计划中，出国是必须的。“我女儿的小学和初中都在她家附近的学校里。没有高价的学区，但我也对我的孩子很认真。我花了3万多英镑让她报名参加英语课。明年初中毕业后我要去香港上高中，高中毕业后我要出国上大学。”。

此外，据《全国商报》的一项调查显示，由于深圳的高房价和高换房成本，以及学区政策的不断调整，许多年轻购房者从学区、住宅和投资的需求来看，更倾向于住宅物业和投资。

这些购房者认为，一些地区学区政策变化的高风险无法平衡学区带来的高收入，除了著名的学区外，还可以选择国际学校。一个价格昂贵且拥挤的家庭环境并不如给孩子一个放松的成长环境好。

除了误踩了高价的二手学区房山，不少家长被新校区的宣传意外伤害，比如深圳龙华区的逸城中心，不少开发商期待着名校、医院、商场的宣传和投资回报。当实际交付时，发现所谓的名牌学校没有实施，空.的期望下降了

针对维权投诉，7月中旬，深圳开展了统一整改工作，共检查71处房产，检查53家房产中介企业，责令14处现场整改，计划立案27起。

那么，如何规避学区购买住房的风险呢？明源房地产研究所总编辑兼首席研究员王恒佳认为，首先要做的是与教育部门核实学区的划分，而不是只听销售人员的话；其次，有必要估计未来可能发生的变更风险。例如，一些城市已经开始实施大学区，这意味着许多学区已经合并并购买了一所房子，这只会增加去名牌学校的可能性，而不一定去；最后，如果购房者非常重视学区的价值，不信任开发商的承诺，那么他们最好在合同中白纸黑字写下这个承诺和无法实现的补偿措施。